樓價五年翻一倍 歷史會重演嗎？

中港通資產管理首席投資總監陸東早前接受《經濟日報》訪問時表示，港股正處於牛市，恒指創新高並不出奇，不用害怕會見頂。他預期港股每日成交可達萬億元，如果依類似的思路看樓市又如何？

陸東指出：「今次牛市見頂時，港股每日成交會超過一萬億。」陸東指，當年在瑞銀見證2000年科網爆煲，港股成交只有60億至70億元，2007年成交激增至2,000多億元，7年累升了20倍，牛市才見頂，為何今日的港股成交不能升10倍，至一萬億元？依這種幾年翻幾番的概念看看物業市場又如何？

附表一是香港樓市谷底年份及2008年其中一個樓市高峰年份的物業成交宗數和總值的數據，成交量上升30%、金額升118%，理論上流入樓市的資金按年翻倍。不過，到了近年，經過特區政府大量需求管理措施，又遇上一手新例實行年份等因素干擾，成交量趨勢普遍壓縮至較低水平，難以作為推算基礎。

退而求其次，樓價的表現又如何？

附表二是由樓市低位統計的結果，2003年樓市跌至低位，谷底在當年7月出現，據差餉物業估價署的資料顯示，私樓樓價指數58.4點，然後持續反彈，直至2008年金融海嘯出現見頂明顯回落的情況，2008年6月，指數高位為126.6點。換言之，花了5年時間，樓價累積升幅達到117%。

之後的5年又如何？亦即2008至2013年？累積的上升幅度較之前5年收斂，主要是經歷了2008年下半年金融海嘯，樓價超過一成的調整，所以5年升幅有92%，仍是極度強勁的升幅。不過，補充一點，翻查資料，如果從2008年12月的見底價推算至2013年6月，樓價升幅卻超過沙士後，高達132%。

51個月升幅40% 明年瘋狂追回？

2013年7月至今又如何？時間未足5年，附表二顯示，樓價累積升幅大幅收窄至40%，與2003至2013年之間大相逕庭，是各類增供應遏需求措施的效果？還是樓價累升十多年後，上升動力漸次減弱？相信應該是兩者兼備。

當然，明年6月才是另一個5年期滿，沒有人能保證樓市會出現瘋狂追回升幅的情況︰

2013年6月，私樓樓價指數為243.3點，最新2017年9月是340點，升幅40%。

假設出現如2008年至2013年的92%升幅，由243.3點起計，樓價指數將至467點的水平，亦即現水平仍有37%的升幅可期。

又假設樓市累升只得當年的一半，即約46%，指數5年內應升至355點，現水平僅有4至5%左右的升幅。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮