中港通資產管理首席投資總監陸東早前接受《經濟日報》訪問時表示,港股正處於牛市,恒指創新高並不出奇,不用害怕會見頂。他預期港股每日成交可達萬億元,如果依類似的思路看樓市又如何?
陸東指出:「今次牛市見頂時,港股每日成交會超過一萬億。」陸東指,當年在瑞銀見證2000年科網爆煲,港股成交只有60億至70億元,2007年成交激增至2,000多億元,7年累升了20倍,牛市才見頂,為何今日的港股成交不能升10倍,至一萬億元?依這種幾年翻幾番的概念看看物業市場又如何?
附表一是香港樓市谷底年份及2008年其中一個樓市高峰年份的物業成交宗數和總值的數據,成交量上升30%、金額升118%,理論上流入樓市的資金按年翻倍。不過,到了近年,經過特區政府大量需求管理措施,又遇上一手新例實行年份等因素干擾,成交量趨勢普遍壓縮至較低水平,難以作為推算基礎。
退而求其次,樓價的表現又如何?
附表二是由樓市低位統計的結果,2003年樓市跌至低位,谷底在當年7月出現,據差餉物業估價署的資料顯示,私樓樓價指數58.4點,然後持續反彈,直至2008年金融海嘯出現見頂明顯回落的情況,2008年6月,指數高位為126.6點。換言之,花了5年時間,樓價累積升幅達到117%。
之後的5年又如何?亦即2008至2013年?累積的上升幅度較之前5年收斂,主要是經歷了2008年下半年金融海嘯,樓價超過一成的調整,所以5年升幅有92%,仍是極度強勁的升幅。不過,補充一點,翻查資料,如果從2008年12月的見底價推算至2013年6月,樓價升幅卻超過沙士後,高達132%。
51個月升幅40% 明年瘋狂追回?
2013年7月至今又如何?時間未足5年,附表二顯示,樓價累積升幅大幅收窄至40%,與2003至2013年之間大相逕庭,是各類增供應遏需求措施的效果?還是樓價累升十多年後,上升動力漸次減弱?相信應該是兩者兼備。
當然,明年6月才是另一個5年期滿,沒有人能保證樓市會出現瘋狂追回升幅的情況︰
2013年6月,私樓樓價指數為243.3點,最新2017年9月是340點,升幅40%。
假設出現如2008年至2013年的92%升幅,由243.3點起計,樓價指數將至467點的水平,亦即現水平仍有37%的升幅可期。
又假設樓市累升只得當年的一半,即約46%,指數5年內應升至355點,現水平僅有4至5%左右的升幅。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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樓價五年翻一倍 歷史會重演嗎? - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D171124
樓價五年翻一倍 歷史會重演嗎? - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條
中港通資產管理首席投資總監陸東早前接受《經濟日報》訪問時表示,港股正處於牛市,恒指創新高並不出奇,不用害怕會見頂。他預期港股每日成交可達萬億元,如果依類似的思路看樓市又如何? 陸東指出:「今次牛市見頂
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2017-11-24
樓價五年翻一倍-歷史會重演嗎