想做業主 石Sir教路：揀另一半

早前某個節目中「有樓有高潮」言論一出，引起坊間熱議。其實選擇伴侶，除了看人品、性格、財力等因素要考慮之外，其家庭成員的狀況也是一個重要考量。

早前出席《經濟日報》一個午宴，席間石鏡泉老師承接近期城中熱話，提到一些揀選另一半的貼士︰一、獨生子女；二、另一半有高齡父母；三、父母有已供滿的住宅物業。石老師半開玩笑地說，結婚前不用急着買樓，要多跟老人家飲茶，做個孝順媳婿，最好搬到另一半家中與對方父母同住，為甚麼？石老師說，一起居住才知道身為業主的老人家會否拿物業去做安老按揭。這樣子，一定會晉升為有樓階層。

港府上周公布的最新人口數字，似乎正符合石老師所指，揀選另一半的社會趨勢。政府統計處處長鄧偉江早前指出︰「人口老化近年加速，主要原因是戰後嬰兒潮出生的人陸續踏入老年。65歲及以上的人口佔整體人口的比例，由2006年的12％，上升至2016年的16％。這十年間的升幅與之前20年升幅相近（由1986年的8％上升至2006年的12％）。」人口年齡中位數，由2006年的39.6歲，上升至2016年的43.4歲，反映人口老化的趨勢。

分析指業主無減價沽樓壓力

老人家愈來愈多，這便符合其中一個條件，而且數字將不斷上升。

統計數據又指出，有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬，居於資助自置居所單位的則有116萬人。在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。

美聯物業的報告分析，政府統計處剛發表2016年中期人口統計簡要結果指出，當中關於自置居所及按揭的統計，2016年約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，附圖顯示，當中約65.7％、即79.9萬戶已供滿樓，無論數目抑或比率均創新高，而數目比起15年前約50.5萬戶更大幅增加約58.1％。

反觀仍需要供樓的家庭，於去年錄得近41.8萬戶，比15年前顯著減少了約22.2％，其佔全港自置居所家庭的比率亦回落至僅34.3％。可見毋須供樓與需要供樓的家庭數目背馳的情況進一步加劇。美聯報告分析，約三分二自置居所家庭沒有按揭還款，反映目前業主持貨力強。縱然息率未來會調升，但只要速度不是太快，幅度又不大的話，相信業主未有大幅減價沽樓的壓力。

繼承遺產物業或影響未來樓市

理論上，供樓變化的趨勢亦符合石老師另一個擇偶條件。至於獨生子女，當然是避免父母百年歸老後發生爭家產的問題。

這種社會變化還會出現其他現象，如遺產物業會否愈來愈多？逆按揭會否成為長者未來生活費來源的主流？人口老化、人口減少、子女繼承物業等多項因素集合後，會否使住屋需求逐步減少？有待人口專家研究。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮