地王現象 個別例子還是趨勢？

樓市升溫，近期政府賣地不時誕生新地王，情況更是覆蓋住宅地、商業/商貿地等不同範疇，一再升溫的爭地戰下，要如何理解「地王現象」？

所謂「地王」可以有幾個指標，一是地價銀碼夠大，地價逾百億元，即使銀碼或者呎價未算創新高，亦有機會被稱為地王，不過這種情況不常出現，因為地價銀碼的高低，除了關於發展商投地的態度外，亦與地皮的地段和規模有關，而豪宅地段出現大型地皮的機會比較罕有。

比較常見的「地王」反而是以項目的樓面地價，情況如同買現樓，平均呎價最高就是該區的地王。附表列出今年內誕生的5幅新地王，從批地時間可見，地王集中在近3、4個月誕生，尤其本月先後出現九龍區、東九龍的住宅地王及全港的商貿地王。

筆架山地呎價2.1萬 九龍新高

最矚目的自然是嘉里（00683）在本月初投得的筆架山龍翔道住宅地，樓面地價高達2.1萬元，比較同集團去年2月投得的同區「舊地王」地價再升3％，創九龍區地價新高；另一邊廂是五礦地產（00230）以每呎7,068元，投得油塘崇信街臨海地，創東九龍地價的新高。兩幅住宅地王都與「內地資金」有關，後者的買家屬內地央企，高價奪地被外界視為中資搶地的案例，而前者願意高價投地，亦與近期內地客狂掃豪宅有關。

至於3幅商業或商貿地王的誕生，兩幅位於葵涌、一幅在黃竹坑，除了顯示近年商廈市道回勇，全幢商廈大手交投活躍外，主要是反映新興商業區的需求增加，如信置（00083）、帝國集團奪得的黃竹坑商貿地，以成本推算日後售價，每呎至少1.5萬至1.7萬元，追近金鐘、灣仔商業區水平。

資訊傳遞迅速 地王消息易抵銷

問題是新地王誕生能否持續未來樓價續升？正如之前所說，地王誕生的消息容易成為業主反價、代理游說入市的藉口，成為樓市助燃劑。不過，本港始終氣氛主導，資訊的傳遞及改變亦迅速，地王誕生的消息容易被其他利淡消息抵銷。

以去年批地情況來說，政府全年批出17幅住宅地，以及6幅工商業地皮，其中7幅住宅地及1幅商業地屬於「地王」之列，主要集中在第二季、第三季，不過其後在7、8月股災頻現，令地王誕生的影響大打折扣，甚至在去年底、今年現樓價急跌情況。

政府增賣地透明度 助市場理解

未來幾個月仍有不少靚地推出，如港鐵的何文田站、黃竹坑站，啟德的住宅及商業地，觀塘茶果嶺的海景地皮，以及長沙灣近百萬呎的商貿地，只要市道未有大變，好可能再誕生一、兩幅新地王，難免再為熾熱樓市再添柴火。

政府應該如何處理地王現象？內地政府近期有不少針對地王的措施，常見如密集推地，較特別是鄭州為賣地機制設「熔斷」，投地價較開價高50％自動中止，變相設地價「封頂」制度。以香港情況，要為賣地價定上限，似乎未必合市場慣例，亦不符合政府利益，不過要降低地王消息影響，始終可以透過增加賣地透明度，如公開第二、三標價，有助市場理解是個別發展商志在必得，還是整體地價飈升。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮