樓市真的失落30年？

康︰近日市場開始討論，香港的樓市，會否陷入如日本的失落20年甚至30年。

陸︰你覺得如何？

康︰提出這個論點的是滙豐（00005）前首位華人大班劉智傑，相信師父你也認識他。

陸︰沒錯，他指出幾個問題會影響香港樓市，當中包括加息步伐加快、內地加強資金管制、全球流動性問題等，言之有理，不過30年的衰退期，聽起來有點嚇人。

康︰我亦覺得香港會否出現30年的衰退，的確有點言之尚早，可是有一個理論十分認同，亦是市場沒有人關注的是全球數以萬億以美元計價的債務到期，單是美國已有3.6萬億美元，涉及的利息達20370億美元，如果這些到期的債券要再融資，以現時債市已明顯處於跌浪之中，即是債券孳息難免要上調，甚至要「打折」才可以吸引資金認購，這代表今年債息將會顯著上升，而引伸出來的問題，就是美元息率會因而被推高，這對於極受美元息率影響的香港樓市，絕對是一個問題。

陸︰劉Sir提出這個論點，與我們之前討論的區內企業面對龐大美元計價的債券到期問題不一樣，但共同之處是一旦美息被推高，又或者美元轉強，區內資產是必然受影響的。

康︰不過，是否代表上述的問題，會影響香港樓市30年？個人相信機會暫時不大，除非內地金融及地產市場，在未來3年出現很大的震盪，而這個震盪是中國不能承受。但在劉Sir的理據中看到，他對中國的債務問題相對樂觀，既然如此，當香港樓市一旦因上述因素跌30％-40％，那麼內地資金必定會因為價格差距之因素，而在香港市場趁低吸納房地產資產，所以未來3年香港樓市跌40％之機會我相信存在，但之後沒有反彈的動力，這一點我有保留。

陸︰40％？如果真的出現此情況，對香港人而言是喜還是悲？

（本欄逢周二、四刊登）

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