樓宇按揭｜消委會指P按H按利息差近倍 買$800萬樓或付多$180萬（附揀按揭攻略）

消委會於上月向18間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭的資料，分析78個按揭計劃，涵蓋最優惠利率按揭（P按）、香港銀行同業拆息按揭（H按）等。

以8月16日的相關利率計算，14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘；H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘。以一個售價800萬元單位，按揭年期為25年為例，假設全期按揭利率不變，同日最高P按利率2.95%及最低2.50%的總利息支出，分別為3,321,020元及2,768,577元，相差20%；而最高H按利率1.71%及最低1.36%的總利息支出，分別為1,838,137元及1,442,197元，相差27%。若比較同日最低P按（2.50%）及最低H按（1.36%） 利率，則可差近1倍，達92%。

消委會指除按揭利率外，買家亦應考慮各類手續費及個別計劃中特定的限制。 若逾期還款，普遍計劃會收取逾期還款手續費或罰息，相關手續費介乎供款額的2%（最低收費100元）至每次500元，另加律師費用；而罰息方面，大部分計劃以P加若干百分比計算，介乎P+0.5厘至P+8厘，日息最低100元；個別計劃以日息計算及或設最低收費，以1間銀行逾期未付的還款額，以年利率17厘罰息計算，如每月供款3萬元、逾期還款30日，便需繳付罰息約420元。

即供付首期 或多建築期付款逾倍

另外，近年不少消費者會購買樓花，發展商會提供即供期付款計劃、建築期付款計劃，或推高成數按揭。消委會稱，買家若選擇使用按揭保險計劃，樓價必須低於600萬元，故不適用於600萬元以上的即供期付款的樓花，買家則需準備較多首期。以一個售價約1,077萬元單位為例，銀行只可提供60%按揭成數，即供期付款首期約432萬元，較選擇建築期付款約195萬元，需多付約1.2倍、約237萬元。

消委會亦提醒，建築期付款只能待樓宇落成後才申請按揭，如期間樓價下跌，銀行或會估價不足，買家有機會須準備額外資金以支付首期；而低成數按揭，發展商一般可提供80%至90%按揭成數，亦毋須作壓力測試，入場門檻低，但隨後的按揭利率會大增，例如有發展商按揭可讓買家以較低的20%首期，購買一個逾1,300萬元單位，但由於貸款額大，加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75% （首 3 年）及 1.5 倍（其後 22 年），導致最終的總利息開支，較銀行按揭高達3倍、超過600萬元。

消委會提醒打算置業的消費者在選擇按揭時，應留意以下事項：

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撰文：謝雅寶
責任編輯：陳浩義