兩大因素 令新樓租金企高位

近年政府大力增加供應，新樓入伙潮不斷湧現，美聯物業前綫分行統計數據顯示，由去年11月至今年首季，約半年內有逾20個全新盤相繼入伙，涉及約9,800伙，成為近年罕見的超級新盤入伙潮。

當中涉及最大型入伙屋苑是東涌東環1、2期，共有2,339個單位，而1期1,407伙去年11月開始入伙，2期932伙則於未來兩個月入伙。而未來兩個月其他大型入伙屋苑，包括元朗世宙（1,129伙）及元朗Grand YOHO 1期（1,128伙），市區最大型入伙屋苑為天晉IIIA及天晉IIIB，合共有1,286個單位。

400呎以下細戶增 呎租相對貴

雖然今年的新盤入伙潮特別巨大，但對二手租務市場並未構成重大衝擊，尤其是租金未見明顯被拖低，因為近期入伙的新盤租金相對同區二手貴，反而帶動二手屋苑租金向上。前綫代理指出，未來入伙新盤租金也不會太便宜，主要原因有兩個：一是新盤面積細、呎租相對貴；二是新盤管理費超貴，業主必須平衡成本，不可能平過二手盤。

以東涌東環1期為例，項目提供不少實用面積400平方呎以下細單位。該屋苑去年底開始收樓，今年1月份共錄得30宗租務，12宗屬400呎以下細單位，成交租金介乎1萬至1.1萬元，例如3A座高層6室，面積381平方呎，1房間隔，月租1萬元，呎租26元。相對同區鄰近的映灣園，細單位面積全部逾470平方呎，涉及租金入場費較高，該屋苑兩房現時月租介乎1.4萬至1.5萬元，呎租相對東環為低。

展望今年首季入伙的新盤當中，有多個提供迷你單位的項目，包括紅磡傲形及鴨脷洲倚南、香港仔登峰‧南岸等。以登峰‧南岸為例，一個高層D室，面積254平方呎，上月以1.4萬元租出，呎租55元，比同區海怡半島平均呎租36元高出53％。

管理費貴 平衡成本租金難平

新盤租金高企的另一個原因是，新盤管理費愈來愈貴。以將軍澳剛入伙的的新盤為例，嘉悅管理費呎價3.9元，帝景灣管理費呎價4.1元；同區其他大型二手屋苑將軍澳中心及維景灣畔管理費呎價2元，君傲灣管理費呎價3元，新盤管理費比二手屋苑高出30％至100％不等，業主為了平衡租金回報，租金定價自然比二手屋苑貴。

例如嘉悅1座高層D室，實用面積358平方呎，1房間隔，上星期六以1.6萬元租出，呎租45元。業主的購入價492萬元，帳面租賃回報約有3.9厘，但是扣除管理費後，回報率僅3.6厘。

另外，若計及近年二手屋苑投資者減少，令租盤供應量大幅下降等因素，相信整體租金仍可保持穩步上升。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮