近年政府大力增加供應,新樓入伙潮不斷湧現,美聯物業前綫分行統計數據顯示,由去年11月至今年首季,約半年內有逾20個全新盤相繼入伙,涉及約9,800伙,成為近年罕見的超級新盤入伙潮。
當中涉及最大型入伙屋苑是東涌東環1、2期,共有2,339個單位,而1期1,407伙去年11月開始入伙,2期932伙則於未來兩個月入伙。而未來兩個月其他大型入伙屋苑,包括元朗世宙(1,129伙)及元朗Grand YOHO 1期(1,128伙),市區最大型入伙屋苑為天晉IIIA及天晉IIIB,合共有1,286個單位。
400呎以下細戶增 呎租相對貴
雖然今年的新盤入伙潮特別巨大,但對二手租務市場並未構成重大衝擊,尤其是租金未見明顯被拖低,因為近期入伙的新盤租金相對同區二手貴,反而帶動二手屋苑租金向上。前綫代理指出,未來入伙新盤租金也不會太便宜,主要原因有兩個:一是新盤面積細、呎租相對貴;二是新盤管理費超貴,業主必須平衡成本,不可能平過二手盤。
以東涌東環1期為例,項目提供不少實用面積400平方呎以下細單位。該屋苑去年底開始收樓,今年1月份共錄得30宗租務,12宗屬400呎以下細單位,成交租金介乎1萬至1.1萬元,例如3A座高層6室,面積381平方呎,1房間隔,月租1萬元,呎租26元。相對同區鄰近的映灣園,細單位面積全部逾470平方呎,涉及租金入場費較高,該屋苑兩房現時月租介乎1.4萬至1.5萬元,呎租相對東環為低。
展望今年首季入伙的新盤當中,有多個提供迷你單位的項目,包括紅磡傲形及鴨脷洲倚南、香港仔登峰‧南岸等。以登峰‧南岸為例,一個高層D室,面積254平方呎,上月以1.4萬元租出,呎租55元,比同區海怡半島平均呎租36元高出53%。
管理費貴 平衡成本租金難平
新盤租金高企的另一個原因是,新盤管理費愈來愈貴。以將軍澳剛入伙的的新盤為例,嘉悅管理費呎價3.9元,帝景灣管理費呎價4.1元;同區其他大型二手屋苑將軍澳中心及維景灣畔管理費呎價2元,君傲灣管理費呎價3元,新盤管理費比二手屋苑高出30%至100%不等,業主為了平衡租金回報,租金定價自然比二手屋苑貴。
例如嘉悅1座高層D室,實用面積358平方呎,1房間隔,上星期六以1.6萬元租出,呎租45元。業主的購入價492萬元,帳面租賃回報約有3.9厘,但是扣除管理費後,回報率僅3.6厘。
另外,若計及近年二手屋苑投資者減少,令租盤供應量大幅下降等因素,相信整體租金仍可保持穩步上升。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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2017-02-17
兩大因素-令新樓租金企高位