日前跑到台灣聽了一個新盤的簡介會,內容有趣,新盤以出租為目標,標榜一屋九租,把一幢五層高的排屋預先建成九個套房單位,讓業主出租給大學生或上班族。
這幢排屋售1,260萬新台幣,約315萬港元,建築面積計62.85坪(2,237平方呎),平均每個套房約210平方呎,平均建築呎價1,408元,那麼便宜?猜也知道不在台北,項目位於台中,台灣稱為社區型透天學生套房,理論上靠近兩間大學,包括靜宜大學和弘光科技大學和中部科學園,提供大量學生租客和科學園上班族。
台灣買新樓 有殺價文化
唐榮用谷歌地圖算一下,在地圖輸入沙鹿區平等七街,可知道大概位置。項目距離上述三個租戶供應區域,最近的步程要20多分鐘,但台灣學生、上班族流行騎電單車,車程大為縮短。所以33幢近300個套房就劃有329個電單車位,另有一幢為會客管理室和自助洗衣區。
右圖是每幢排屋的剖面圖,每層分前後兩個套房,中間以樓梯分割,頂樓一個套房連小花園。發展商提供多種售價參考,由1,482萬至1,518萬新台幣。為何不是前述的1,260萬新台幣?主因是台灣買新樓的殺價文化,有說兩、三成,現場有準買家一殺下去就以發展商最低售價起跳,大概殺價15%左右,這種殺價文化會否引入香港?
配合出租 送枱椅連燈具
發展商標榜主力客源是「投資置產包租公」,為配合出租,每幢九戶均送出七件組家具,包括單人床、書桌、衣櫃、書椅、窗簾、窗簾盒和燈具。除了殺價,在場人士還要求加送冷氣機等,還有些要求送雪櫃。發展商代表指,據統計男性租戶較少用雪櫃。結果代表似乎沒辦法,居然祭出電器愈多,業主要承擔維修等問題,反而不利。
台灣發展商投資收租條數點計?(見算式)看完是否嚇壞?跟香港的不同,香港計算回報率直接以年租金與樓價比較,依上述樓價及租金,回報水平約5%左右。翻看區內租盤資料,不少單位以學生和上班族為對象,唐榮對這類單位的租金評估會更嚴謹。九個套房平均每個月租5,000元,年收租54萬元,回報會跌至4.3%;若只收4,500元,年收租48.6萬元,3.9%。此外台灣新盤均以建築期方式付款,初步了解貸款還款方式多數分三種,前三年只供息、20年或30年本息還。
這新盤提供出租管理服務,如果代租代管,收取每月租金的8%;若自行放租只作管理,則收取租金的4%作代管費用,還提供不少服務(見表)。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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台灣新樓代租代管 預設一劏九吸客 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D160722
台灣新樓代租代管 預設一劏九吸客 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條
日前跑到台灣聽了一個新盤的簡介會,內容有趣,新盤以出租為目標,標榜一屋九租,把一幢五層高的排屋預先建成九個套房單位,讓業主出租給大學生或上班族。 這幢排屋售1,260萬新台幣,約315萬港元,建築面積
https%3A%2F%2Fskypost.hk%2Farticle%2F1601141%2F%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%96%B0%E6%A8%93%E4%BB%A3%E7%A7%9F%E4%BB%A3%E7%AE%A1%20%E9%A0%90%E8%A8%AD%E4%B8%80%E5%8A%8F%E4%B9%9D%E5%90%B8%E5%AE%A2
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2016-07-22
台灣新樓代租代管-預設一劏九吸客