碧桂園事件引發對內房反思

恒指成分股淪為毫子股，歷史例子多，有電盈（00008）、思捷（00330）、中信泰富（00267）、富士康（02038），及除了牌的利豐等，近期加入的有碧桂園（02007）。曾經超過5,000億元市值的碧桂園，以8月16日的收市價計算只剩餘約229億元。公司去年營業額4,303億元（人民幣，下同），期內總資產約1.74萬億元，流動負債約1.23萬億元。在會計上，碧桂園是有資產淨值的，7月份合同銷售金額也有約120億元，數目不小，卻未能處理境內債，更要宣布境內債停牌，而涉及的金額估計只是157億元。這是碧桂園繼未能按時兌付兩筆美元債利息後，短時間出現人民幣債務問題。曾經被認為是示範民企的她也落得如此下場，反映了內房存在更深度的問題需要解決。

要先知道，內房過去的經營模式依賴高槓桿、高周轉，而前題假設是賣到樓，資金可靈活於市場調動。在中央高調去槓桿的情況下，不容許發新債，而還債的重任就只有靠房企賣樓去解決。如果一兩間公司這樣做，問題應該不大，但在短時間內出現大規模要錢不要樓的局面，只會出現如此下場。

保交樓成難題

現時中央首位要求是民企必須「保交樓」，房企在此前題下，其他變得不重要。經營的持續性、做生意的信用問題等，也是在保交樓之後。保交樓要甚麼？是錢，鋼筋、水泥、工人等通通也是錢。現時基本上所有供應商也擔心房企「走數」，而不會記帳，需要房企先付後到貨，變相成為更大的現金壓力。內房整個經營生態改變了，一方面沒有水喉，另一方面更需要錢，在建樓盤愈多，資金壓力就愈大，受傷害的便是大型民企。

中融信託爆雷事件對內房是雪上加霜。「中植系」是中國眾多房地產企業背後的「金主」，自幾年前房地產業從銀行貸款受限，信託公司就成為了當時內房的資金通道，以解決短期流動性的問題。銀行不借，當時就由信託公司出手相助吧。今次中融信託停付事件涉及多間內房企業，而作為龍頭的她也爆雷了，其他規模較小的信託公司也會陸續出現兌付問題，而估計及後將有更多信託會連環爆雷。內房不還債，信託倒下了，內房未來的營運資金支持方也沒有了。惡性循環下，內房最後的資金鏈也斷了，保交樓也難了。（原文刊於8月16日《經濟通》）