買地心戰室

相信不少香港人都曾經買樓，但極少人有買地經驗。我因為工作的關係，有幸參與投地的工作，今日便跟大家分享一下這個有趣的經歷。

在訴說買地的過程之前，必須說明兩個重要的理念︰「地皮」與「地骨」。這兩個名詞是古代農民使用的詞彙，「地骨」的意思是土地的擁有權，「地皮」則是指土地的使用權。在很多情況下，一些大地主會分拆不同土塊給不同的農民耕作，地主則收取農民的地租，因此「地骨」仍是大地主，「地皮」則屬於農民。也因此地皮多數都有年限，而這個概念仍沿用至今，故現在購買地皮時都有一個時限，而新地皮的時限都是2047年。

因為全香港最大的地主是香港政府，所以香港買地的主要途徑都是經過地政總署來買地。地政總署每年都會預先公布未來數月的賣地計劃，但詳細的賣地條款只會在正式招標前才公布。不過，香港各大發展商會預先進行各項研究，例如環境規劃大綱圖、類近地區的二手樓價或當時香港各區同等級數樓宇的樓價、現場已有的機電及交通配套情況等資料。

另外，發展商內部另一個重要的工作便是準備前期的規劃，根據將會賣地的地塊進行前期的設計，就地盤的情況與市場環境來設計適合的樓盤戶型。例如該區多是向海單位，戶型便以三房、兩房單位為主；一些位於內街、無景觀但鄰近地鐵站的單幢樓，自然是以一房甚至是零房的開放式單位的上車盤為主。

當完成初步設計之後，發展商便會進一步研究單位的景觀與其他配套的前期投資，最重要是研究興建的時間與賣樓的時間，因為發展商除了買地之外，最大的開支便是建築費用，因此發展商會詳細研究地基、平地、建大樓以至機電配套等主要部分的興建成本及時間，這樣便能計算平均每呎的建築成本。下期繼續。

（本欄逢周五刊登）