消委會：部分小業主業權不足5成 難修公契 75%首任物管與發展商有關 涉潛在利益衝突

住戶繳交管理費數額，與所佔業權份數息息相關。消委會抽查約300份物業公契、售樓書及法定聲明，發現全部均找不到決定份數分配的計算方法，做法不透明。多達四分三物業的首任物管公司，與發展商有關，有潛在利益衝突；另有個別商住項目的住宅部分業主業權，佔總份數少於一半，難以修訂公契，甚至更換物管公司。

消委會建議可探討適度放寬修訂公契機制。

消委會分析2019至2021年間的249份公契、50份售樓書及兩份一手私人住宅發展項目的法定聲明，內容有披露業權份數分配，卻無相關計算方法。另公契會指明「公契經理人」，即大廈首任物管公司，但消委會發現，有四分三的「公契經理人」與發展商有關，或有潛在利益衝突，其中研究顯示，有72%發展項目收取的管理費內，「經理人酬金」部分是定於上限水平。

消委會主席陳錦榮稱，發展商與物管公司有關雖不一定有問題，雙方溝通或會更好，惟消費者有知情權，認為愈早披露愈好。

買樓易忽略公契條款

香港物業管理公司協會發言人陳志球稱，昔日市民追捧「買樓神話」，只着眼樓價升跌，容易忽略公契條款，惟現時已加強監管，「上律師樓都會解釋公契」，業主應有渠道了解。

另有5個商住項目（包括酒店及商場）的住宅業主僅獲分配少於5成業權份數，其中最低一個僅獲14%；消委會未披露項目名稱，惟消息指為將軍澳站上蓋項目天晉。總幹事黃鳳嫺稱，在此情況下就算住宅業主一致同意，都未必足以通過某些決議，換物管公司亦有困難，建議混合發展大廈可分開住宅及商場的公契。

倡寬修公契門檻

消委會又建議，考慮降低現時全體業主同意方可修改公契的安排，如參考《公司條例》修訂公司章程做法，以75%業權份數作門檻，避免現時有大廈因無法聯絡個別業主而無法修訂公契。

不過，淘大花園業主委員會主席葉興國稱，個別持有商場部分的發展商未必會行使業權，相信他們亦不會容忍表現差劣的管理公司，「都想啲樓可以賣貴啲」，但認同可探討放寬門檻，惟要小心處理，否則時常改契便形同虛設。陳志球則歡迎建議，強調物管界會依法行事。

記者︰李卓謙

美術：顏玉玲