近年樓市有「只賺不賠」的神話，二手轉售大幅獲利成常態，即使樓價由升轉跌，近期二手轉售的蝕讓比例仍偏低，大量的蝕讓潮有可能出現嗎？
買樓「穩賺」、「只賺不賠」的迷思，近年伴隨樓價只升不跌預期一併出現，吸引一批又一批的用家、投資者入市。
即使近期樓市似乎有下跌迹象，不過參考利嘉閣地產早前的一份研究報告指出，在10月份土地註冊處資料所見，全港1,157宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案1,129宗，佔比達97.6%。
樓價倘跌1成 蝕讓潮機會仍微
10月份97.6%的比例，較9月份下跌1.1個百分點，亦是連跌2個月，屬於2016年8月以來27個月新低，不過整體來說，轉手獲利的比例仍然相當之高，在10月成交之中，屬於蝕讓及平手的個案只有28宗，可以說是零星的個案。
當然現時樓市只是初見跌勢，樓價下跌的幅度仍不算太深，現時便說會出現蝕讓潮並不現實。
若果參考一下，最近一次跌市，亦即是2015、2016年A股股災後，樓價曾在半年內跌逾一成的調整期。
當時在2016年4月，二手轉讓個案錄得2,158宗，獲利比例仍然達96.2%，蝕讓及平手的只有82宗，而這個比例已經是2010年8月以來的69個月或接近6年新低。
低息環境影響 印花稅鎖死炒賣
從這項往績所見，樓價即使真的跌一成，會爆發蝕讓潮的機會仍然很微。相信這個「只賺不賠」的神話，背後有幾個原因。
一方面，低息環境令業主有更大的防守空間，即使一時樓價跌了、「坐艇」，但不少自用或只持有2、3間物業收租的小投資者，情願「坐貨」觀望一下，避免一買一賣轉手的高昂成本。
其次，近年住宅成交量減少，平均每個月只有4,000至5,000宗，相較2010年之前，一個月有過萬宗，數目明顯減少，意味在近幾年樓價高位入市的買家數量相對較少，加上有額外印花稅「鎖死」3年內短期炒賣，亦減少高位摸頂，繼而蝕讓離場的情況。因此，可以預期未來除非樓價出現大幅度下跌，例如跌幅超過5成以上，否則轉手獲利個案佔主流的情況不容易改變。
從10月份的二手轉售獲利情況來說，每宗平均賺幅為89.2%，較10月份按月跌6.1個百分點。
轉手賺幅89.2%，是接近賺一倍的概念，難免吸引更多買家有意入市「博一博」，而這主要是受惠在近幾年細價樓狂潮，樓價大幅飇升的趨勢，例如10個獲利登記最多的屋苑，則包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等多個細價樓屋苑，賺幅普遍達1倍以上。
至於蝕讓的情況，綜合市場的資訊所見，相信近年高價開售的新盤仍是蝕讓黑點，例如沙田九肚山玖瓏山就有一個3房戶，以1,300萬元售出，較3年前的購入價1,306萬元，帳面損手6萬元，連同其他雜費則損失料逾60萬元。
撰文：唐榮 《經濟日報》專家樓論作者