樓價緩跌 趨勢不變

前日公布的施政報告，市場如何解讀？唐榮認為對於私人住宅市場影響是中性的，但要留意市場「風向」變化。

其中一個風向是私樓供應。公私營住宅供應比例由6︰4轉為7︰3，今年底長遠房屋策略的十年建屋目標或會因而改變，市場不少聲音質疑，若十年供應目標46萬單位不變，私樓每年供應有機會由1.84萬伙減至1.38萬伙。公營房屋由2.76萬伙增至3.22萬伙。但近年每年一手成交約在1.7萬伙的水平，市場將容易解讀為未來私樓供應無法滿足需求。

假設新增的公營房屋會偏向資助出售房屋，以填補私樓減少的數目，這個是否未來的房策趨向？港府應絕對避免讓市場解讀為私樓供應情況又可能出現短缺。所以今年底公布的長遠房屋策略供應目標，是如上文減少私樓，撥作公營出售房屋，還是私樓力保每年1.84萬伙不變？

增公營屋比例 私樓供應減？

另一點是對辣招的質疑，由於樓價在8月出現輕微回軟，加上7至10月成交量持續減少，地產業界正有聲音建議港府調整辣招，特首林鄭月娥昨已回應沒有減辣空間。翻看2015年9月至2016年3月，因應中港股市下挫等影響，當時樓價半年下調約13%，成交萎縮，亦曾出現要求減辣的聲音，這次整體經濟外圍環境似乎更差，今時至明年會否出現相近或更深的跌幅，港府甚麼情況才會啟動減辣，亦可能是今時至明年的其中一個樓市話題。

另一點是林鄭提到短期內7,426伙綠置居、居屋及港人首置盤，這些單位在明年上半年售出後，後續的資助出售房屋如何部署？就像發展商賣私樓，緊接加推才能把準買家留下來。

今年12月土地供應小組將提交最終報告，附表是根據這次施政報告部分開拓土地建屋的估算，港府如何借大辯論之勢造地？能否持續強化市民的信心，還有幾個月才能見真章。

至於影響樓市的基本因素，持續加息、貿易戰、經濟增長放緩等維持不變，所以唐榮估計二手居屋市場、私樓上車盤，價量仍然受壓，新盤亦多傾向貼市價開售搶客，短期樓價緩跌的因素未變。今年6月底6招新房策，影響大概在兩周後出現，所以應密切留意未來兩周主要屋苑成交情況。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮