經歷政府多次出招遏抑，二手樓市仍然持續上升，市場似乎並沒有把政府政策當成樓市的負面因素。不過，近日不少樓市負面因素並非政府推動，而且對樓市構成深遠影響，買賣雙方不可輕視。
對二手樓市衝擊最大的負面因素，當然是銀行加息，因為供樓利率始終是置業人士最貼身的利益。本周一（13/8）起絕大部分銀行調升以同業拆息計價的H按鎖息上限，個別同時調升以最優惠利率計價的P按利率。雖然加息僅0.1厘，但是對置業人士的影響絕對不是每100萬多供50元那麼簡單。因為香港銀行有機會今年年底前跟隨美國加息步伐，估計最少加0.25厘，若連是次的加息，年底銀行將累加0.35厘，對市場影響將會更加明顯。
壓測門檻升 蒸發加薪幅度
以一個500萬元的單位計，以承造7成按揭25年供款計算，加息前月供約15,092元，本周一起新造按揭因加息0.1厘，因此供款升173元，月供15,265元；若年底銀行再加0.25厘，實質利率達到2.5厘，月供則要比加息前多610元，供款會升至15,702元。
其次，若計算壓力測試，加息前家庭收入34,613元便可以入市；年底加息後，屆時壓力測試以5.5厘計算，家庭收入須升至35,822元才能入市，比加息前多1,209元。若以現時家庭入息中位數3.96萬計算，加幅約3%。已經蒸發了打工仔今年初的加薪幅度。資料顯示，2017至18年度公務員薪酬調整方案，中層和低層薪金級別加薪2.94%。對於樓市而言，在供款及壓力測試上升的影響下勢必會有更多實力不足的購買力被擠出市場，購買力減少對二手樓市肯定會是負面影響。
事實上，近日二手樓市開始出現不少微妙的變化，雖然市場仍然有不少造價創新高的個案出現，但主要集中在二、三綫細價屋苑，大型藍籌屋苑則甚少聽聞，反映大屋苑樓價過高，購買力難以追趕。
投資者大手拋售 新盤減價
其次，市場甚至出現近年罕見的投資者大手沽貨個案，例如資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪，年初至今至少已拋售8個物業，合共套現逾3億元，部分更不惜低市價逾1成出貨。其次，「大孖沙」級的鄧成波及大鴻輝，分別推售70及45億元的物業。雖然只是極個別例子，但是根據傳統智慧而言，投資者一直被視為「春江鴨」，他們在此刻大手拋售物業，對市場有一定影響力。當中以玩具鄭影響最大，因為他減價拋售多個豪宅單位，對個別區域的二手豪宅市場構成跌價壓力。
除了投資者大手拋售物業，其實在政府公布推出一手空置稅後，發展商也加入出貨行列。過去1個月有多個新盤低調減價沽貨，包括唐人新村富豪悅庭、九龍塘喇沙滙均有減價。其次，新地旗下元朗PARK YOHO Milano首批以低市價推出，個別較同區一手低逾1成，折實價1房以下細單位，售價低於600萬元，搶走二手市場大量客源。
事實上，近半個月二手樓市可謂一潭死水，不少地區例如長沙灣四小龍、沙田市中心一帶細屋苑，8月首10日均未錄得成交，可見今次二手樓市的調整比過去數次政府出招後的樓市為嚴峻，置業人士不能不對後市作出更審慎評估。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮