推動大型填海 增資助房屋供應

團結香港基金建議推行「強化東大嶼都會」計劃，在大嶼山東面填海2,200公頃。此計劃比政府建議的填海面積增加一倍，有關研究報告提到一點，地價、樓價會受強化東大嶼都會計劃影響嗎？

報告中指出，計劃對地價、樓價的影響是在控制和管理之內的。填海工程至少需時11年，強化東大嶼都會計劃的規模極之龐大，很大機會會分階段完成。此外，政府可以根據當時的市場和經濟情況，將填海得來的新土地放入土地儲備或釋放土地，從而有效抵銷對市場的任何負面衝擊。

唐榮想到90年代末、2000年初，如果市民走到將軍澳，看到填海得回來的荒漠土地，黃沙滾滾，大概就會知道「地大物博」的道理，一定要「親眼」看到大量的土地供應，對樓價地價才會帶來影響；當發覺土地太多太多，預期未來需求減少，開始研究減低建屋密度，多建社區設施、壓低物業高度，到了這個地步，對樓價地價才會帶來影響。有關計劃10年以上跑不了，所以強化東大嶼都會無關樓價短中期變化。

填海需時長 無關短中期樓價

按照專家推算的填海成本由969億至2,486億元，有關報告亦分析了造地成本，委聘的工程公司奧雅納就強化東大嶼都會計劃制定初步可行性評估報告。根據該報告，按2018年1月價格估算，強化東大嶼都會計劃的填海成本約為每呎1,360港元。此數字與發展新界私人農地的成本相若，甚至更低。截至2018年4月1日，收回農地的特惠補償標準為每呎312港元至1,248港元，視乎地點而定。根據慣常做法，政府還需要為農作物和其他損失多付25%的補貼，令補償達到每呎390港元至1,560港元。為收回土地以作新市鎮發展用途，補償金額可能較高，即每呎1,248港元至1,560港元。

造地2,200公頃，大約是2.37億呎，平均每呎1,360元計算，大約需要3,221億元，如果依照團結基金所指，興建最大數量即40萬個單位，平均每個單位的地價成本大約只是80萬元，就算把成本翻倍以興建公路鐵路等基建社區設施，則達到6,442億元發展這個人工島，平均每個單位成本亦即161萬元，再加平均每個單位建築費利息等150萬元，每單位總計成本是311萬元。

全部拿來興建港人首置上車盤、居屋和綠置居，以今天樓市來說，絕對可以收回311萬元成本，正如昨天本欄所說，可以直接拿來建資助房屋島，甚至自此開展如新加坡式房策，結婚就可獲編配一個人工島單位，肯定全民皆喜！附圖是團結香港基金統計的樓價租金狂升情況，租住或購買私樓極難負擔的問題已累積多年，問題難解也要解，接下來要看特區政府的氣魄。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮