美國加息、香港不一定加;香港資金充裕,不用加息;樓市一片好景,加息一次半次市場已經有預期,銀行還要搶按揭……對於美國加息,香港樓市似乎處變不驚。本周美聯儲局宣布再加息0.25厘,那香港會怎樣?
本周美國議息,並已於香港時間周四凌晨宣布加息0.25厘,香港又如何?唐榮整理了3個意見,在此不厭其煩再次提醒,拆息會波動、明年或會調整最優惠利率,香港不管是快加還是慢加,最終還是會跟隨美國步入加息周期。
當加至3厘 樓市或會轉向
差餉物業估價署統計,目前住宅回報率約為2至2.8厘之間,回報率最高的組別是431平方呎以下細單位,回報率約2.8厘,目前按息大約是2.2厘左右。如果美國明年加3次,香港如果跟隨,好大機會按息將接近或達到3厘水平,經絡按揭轉介指出,拆息上升短期不會衝擊市場購買意慾,但要留意的是,若美國進一步加息,屆時香港銀行會跟隨,當供樓息率升至3厘,供平過租的優勢會減弱,樓市會有所轉向,所以按息升至3厘會是樓市轉勢其中一個訊號。
長年期按揭 供款增幅大
早前金管局的報告指出,新批按揭平均貸款合約期由9月份的314個月,延長9個月,10月份延至323個月(26.9年),是紀錄最長的年期,反映因為今年首三季上升接近12%之下,選用超過25年至30年的供樓人士增多,以減輕供樓負擔,及更容易通過壓力測試。
中原按揭則提到隨着樓價上升,選用較長按揭年期人士增加。不過,當未來息率回升時,選用較長還款期的用家會發現,每月供樓金額的增幅將較大(見附表),假設未來加息1厘,20年期之每月供款額將增加約10%,但30年期之每月供款額則增加約14%,故較長按揭年期用家,宜將自己的供款入息比率設低一點,以便預留充足的防守力。
連續加息3次影響樓市?
唐榮過去已多次提及,往績顯示,連續加息3次,每次加0.25厘,樓市將會出現負面影響。而市場經常提及的最近期一次,由2004年6月至2006年9月的加息周期,美國累計加息17次,香港較美國延遲近9個月加息,由2005年3月至2006年3月加息9次,最優惠利率由5厘上升至8厘,每次加息幅度由0.25厘至0.5厘不等,其中2015年7月一個月內加兩次息,合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘,港息沒有跟足,加幅為3厘。
這是千禧年後唯一、也是時間最接近的一次加息周期,樓價調整的情況是,高低點曾由95.4點(4/2005)回落至88.5點(11/2005),跌幅7.2%,下跌時間短暫,加息周期更傾向反覆上落格局。
美國2015年12月第一次加息,2016年12月第二次,2017年3月第三次,2017年6月第四次,每次都是0.25厘。現在是第五次加息,香港還可以不跟?需特別留意本周公布的明後年加息次數預測,香港愈來愈接近緊隨美國加息的模式中!
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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港跟隨美國加息臨近 供樓或會貴過租 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D171215
港跟隨美國加息臨近 供樓或會貴過租 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條
美國加息、香港不一定加;香港資金充裕,不用加息;樓市一片好景,加息一次半次市場已經有預期,銀行還要搶按揭……對於美國加息,香港樓市似乎處變不驚。本周美聯儲局宣布再加息0.25厘,那香港會怎樣? 本周美
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2017-12-15
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