【聲明】港生活網站並無進行電話推廣活動

15年供息不供本 是機會還是風險?

發佈時間: 2017/12/01

近期新盤市場延續熾熱氣氛,有發展商在旗下樓盤推出15年只供利息不供本金的創新付款方案,相關招數的確帶動了樓盤的銷情,不過是否選用,的確要計計數。

嘉里旗下兩個樓盤於上周推出一按全期供息計劃,令何文田皓畋餘貨單位銷情即時升溫,根據地產代理的統計數據顯示,11月首20日項目累積售出80伙,當中有43伙是「一按全期供息計劃」推出後3天內售出的,可見相關方案的確有助樓盤銷情。

首3年供款減半 吸投資客

資料顯示,所謂一按全期供息計劃,即是透過財務公司提供最高樓價7成按揭,年期最長15年,期間只供利息不供本金,首3年利率為P減1.5厘,實質利率為3.75厘,其後利率為P(P為5.25厘)。這種只供息不供本的方案,相對於向其他財務機構借二按,及供息又供本的方案,「一按全期供息計劃」首3年的供款金額低50%以上。

以皓畋6座5樓A室為例,實用面積1,043平方呎,折實價約3,080萬元,傳統的一、二按供息又供本方案,供款額為15.3萬元;如果採用一按全期供息計劃,首3年利息月供6.7萬元,少供56%,對於投資者似乎相當吸引。

不過,值得留意的是,若投資者選用這種方案入市,必須對樓市前景作出充分評估。以上述皓畋6座5樓A室為例,樓價3,080萬元,首3年的利息支出為241.2萬元,投資者3年後(SSD禁售期屆滿)轉手,樓價最少要3,321.2萬元,若連釐印費及其他雜項支出,約相等樓價10%,出售價要3,629.2萬元才有利潤,即3年後樓價要升17.8%。

須充分評估 樓市長遠前景

若投資者計劃作長綫投資,15年只供利息,上述樓價的單位,15年的利息總支出達1,594.8萬元,佔總樓價的52%,即是說利息支出連10%合理利潤計,樓價要升至4,982.8萬元,即是未來15年樓價要升62%,投資者才能安全離場。當然,如果未來15年香港樓價走勢和過去15年(2002至2017年)一樣,投資者肯定有錢賺。因為根據中原領先指數表現,2012年1月初報40.35點,至上周最新報162.6點,即約15年間上升3倍,若按這個升幅,上述皓畋單位15年後值1.23億元,扣除所有利息及雜項支出,即使投資者支付30%辣招稅入市仍有利可圖。

有地產代理統計數據指出,今年首11個月,一手私人住宅註冊宗數約16,671宗,是2007年18,943宗後10年新高。涉及金額約2,117.3億元,升穿2016年1,869.4億元的歷史高位。數字反映今年一手樓市十分熾熱,也意味市場已經消化了大批購買力,發展商賣樓需要推出更加吸引的優惠搶客。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮