公屋轉綠置居引發社會爭議，綠置居不是全新事物，特首林鄭月娥昨早更再度澄清有關言論。解答關鍵問題，全面綠置居不是不可能。
不少人意見認為現時76萬公屋戶無法負擔綠置居，難以置業。其實，還是回到價格問題上。翻查統計處數字，今年第二季居住公營租住房屋的家庭月入中位數為15,800元，利用網上銀行居屋按揭系統推算︰
家庭月入︰15,800元
年息︰2.2厘
每月供款︰7,110元
年期︰25年
佔家庭月入比例︰45%
可負擔的貸款額︰164萬元
公屋戶理論上可負擔
公屋居民依照家庭月入中位數設定了一個每月供款的上限，那大約可以推算一個公屋戶平均可負擔的樓價︰
如果家庭儲蓄比較多，164萬貸款額佔樓價的70%，可負擔樓價約為234萬元，約需70萬首期。
如果家庭儲蓄有限，164萬元貸款額佔樓價的95%，可負擔樓價將大幅減至173萬元，首期約需7萬元。這當然只是家庭月入中位數，有高於或低於這個月入的家庭。
另外，由於新居屋有房委會擔保等，部分按揭條款更可以達到家庭月入的五成，換言之月供7,900元或以下，可負擔貸款額升至180萬元，95%按揭計算樓價可達190萬元、70%按揭計算可負擔樓價是257萬元。
如上文所指，綠置居賣價在173萬至257萬元之間是否不可行？實際例子顯示是可行的，景泰苑共提供857個單位，單位實用面積介乎192至494呎。按市價6折出售，平均呎價5,658元，單位售價介乎94萬至298萬元。換言之，依照居於公屋的家庭月入中位數計算，還是可負擔新蒲崗綠置居，如是新界綠置居，理論上應更便宜、更容易負擔。
換另一個角度，附表是今年新修訂的申請公屋入息及資產限額，當然這是最高限額，達到或接近這些水平，足以應付綠置居的每月供款及支付首期。
房委會資料顯示，公屋每單位建築成本至2020/21年大約106萬元左右，以上文推算價位出售，收回建築成本外，政府仍有現金入帳（地價一如其他資助房屋，要待業主補地價時收回）。總比每月收回1、2千元的財政負擔輕吧！
特首日前指出，由於增加「綠置居」供應基本上是「一換一」，因為每賣出一個「綠置居」，就可騰空一個現時有人正居住的公屋單位，或滿足一個已在輪候冊上很快輪到分配單位的家庭，所以基本上不會減少可以分配給輪候名冊上的家庭。
據房委會資料，首個綠置居新蒲崗景泰苑857個單位中，801個買家都是公屋住戶，可收回超過九成單位，當中騰空出來的公屋逾半在九龍區，42%在新界。首個綠置居成功接近一換一，可供重新編配出租的公屋數量未有減少，理論上不存在影響公屋輪候冊人士的問題。但真正效果，有待房委會詳細分析數據後向社會釋疑。
增加輪轉協助上車上樓
可負擔價位、可收回公屋、減輕政府財政負擔等，全面綠置居又有何問題？分期分段推出，只要每次大幅超額認購、全數或絕大部分售出，反映需求存在，便應該不斷推出綠置居。只要訂出標準，銷售回落至某水平便暫停計劃，轉而安排出租公屋，讓輪候冊人士繼續有機會上樓。綠置居如何走下去，值得拭目以待。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮