二手樓價持續急升,凶宅成為不少用家心目中的筍盤,但凶宅的按揭讓準買家頭痛,因為很多銀行都拒絕為凶宅提供借貸。但近年銀行為了搶生意,對凶宅的按揭態度不斷軟化。
很多有宗教信仰的用家,並不介意購買凶宅,所以近期凶宅價與正常單位的造價愈拉愈近。市場錄到最近一宗凶宅單位個案,粉嶺碧湖花園3座一個實用面積400平方呎的單位,8月中以365萬元易手,呎價9,125元。屋苑同面積的非凶宅單位,成交價約448萬元,反映單位低市價近19%沽出。
銀行態度轉變 為凶宅承造按揭
翻查去年年初,二手樓市低迷期的凶宅情況,2016年1月荃灣綠楊新邨一個實用面積582呎的3房凶宅,以441萬元易手,呎價7,574元。同月該屋苑錄得9宗註冊登記,呎價11,135元,反映凶宅低市價約32%。
過去凶宅單位造價低,除了因為買家的心理障礙,這類單位在實質交易過程也甚困難,主要是因為銀行不願意承造按揭。有銀行界的人士坦言,凶宅單位在銀行眼中是升得慢跌得快的不良資產,免得過都不會做這類生意。不過,近年業界競爭大,不少大銀行開始放寬對凶宅單位的按揭批核。其中長洲東堤小築一向被視凶宅集中地,翻查該屋苑的成交資料,今年首9個月共錄得5宗成交,當中有4間沒有按揭借貸紀錄。其中一個實用350呎的2樓單位,6月份以138萬元易手,7月底獲得東亞銀行借貸完成交易。
此外,一直被視為凶宅之最的荃灣中心六屍命案單位,於今年5月以207.5萬元易手,土地註冊資料顯示,7月份滙豐銀行為該凶宅買家提供按揭,令買家能順利完成交易,兩個凶宅個案均反映銀行對凶宅的態度開始轉變。
業界人士透露,近期的確多了銀行願意為凶宅承造按揭,但按揭條件當然沒有普通單位般優惠,例如多數無現金回贈、按揭貸款利率會較高、還款年期較短等。若有意購買凶宅單位的準買家可以向二、三綫的中小型銀行查詢,成功機會較大,有時銀行會轉介銀行旗下的財務公司予凶宅買家,財務公司的審查相對較寬鬆,所以預期市場會愈來愈多凶宅單位可以正常買賣。
多無現金回贈 按息較高
有專做樓宇按揭的財務公司老闆坦言,任何凶宅單位,只要借貸額在成交價4成或以下,該公司都樂意承造按揭,但是息率高達12厘以上,相對正常單位的8至10厘為高。而凶宅同層單位,財務公司會視作普通單位看待,最高貸款6至8成。他坦言,凶宅單位一般造價低市價30%以上,加上估價行的估價相對保守,所以,借貸4成以下,對財務公司而言算是一項穩健的投資。
銀行對凶宅按揭,上文提到的滙豐銀行,經略按揭近期一份報告指出,現樓按揭排名方面,該行連續六個月稱冠,8月份市佔率微跌0.4%,市佔率達23.7%(2,271宗),仍然高踞榜首,附表為今年首8個月情況,可見各銀行的市場佔有率情況。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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2017-09-15
銀行搶生意-放寬凶宅按揭