樓市升勢收斂 暫未惹政府出辣招

樓價繼續上升，不過，今年6月升幅有所收窄，可以為林鄭新政府調控樓市換來一點點時間嗎？

本周一早上《經濟日報》地產站報道，差餉物業估價署公布的最新數據顯示，截至今年6月私人住宅售價指數報336.1點，按月再升約0.7％，已連升15個月，再創有紀錄新高。

15個月累積升幅約23.8％。去年11月售價指數升至306.7點，已突破2015年創出306.1點紀錄後，截至6月份售價指數已連續8個月創有紀錄新高，較2015年高位再高出約9.8％。住宅租金指數亦按月升1％，連升7個月，首6個月升約5.8％。

倘樓價勁升 相關部門勢出手

現時在新界區買一個A類431平方呎以下的上車盤，平均樓價要485萬元，九龍區要514萬元，港島區則達627萬元。以上車盤計算，新界區平均呎價約為11,274元，九龍平均呎價11,940元，港島平均呎價達到14,562元。

這次港府在4月收緊一約多伙15％印花稅漏洞及5月金管局第8輪逆周期措施後，樓價連續兩個月出現升幅收窄的情況，附表顯示，由按月勁升2.7％收窄至0.7％，最低限度為7月新政府出場，換來一點時間及空間，毋須一上場就要繼續出招遏抑樓價。

唐榮重複提醒，往績顯示，樓價指數按月升幅超過2％以上，而又連續超過兩個月或以上，反映樓價升勢強勁，市況熾熱，將會惹來港府或相關部門出手，2012、2013、2015、2016及2017年均出現這種急升惹來辣招的情況。剛過去的3及4月便是相同的模式，結果港府在4及5月出手，問題是辣招或各類按揭規管措施，效力卻愈來愈少。

翻查資料，2012年出招後，估計招數未夠全面，時效只有兩個月，樓價又再出現連續兩個月以上2％升幅，結果在2013年初政府又再出辣招，時效極長，達到22個月，未有出現連續兩個月2％升幅。

至2015年初，連續兩個月2％升幅的情況出現，結果政府又要出招，直至2016年8月，出現連續三個月，亦即8至10月2％以上的勁升，時效減少至只有17個月，結果換來港府推出15％印花稅。不過，辣招時效更不濟，只有4個月，如上文所述，到了2017年3月樓價又癲升，連續兩個月超2％，政府被迫再一次出招揭抑。

樓市易升難跌 還看一手銷情

換言之，港府近年辣招藥效，趨勢上顯示，「藥效」愈來愈短，亦即每次出招之間的間距，把樓價遏制在無法出現連續兩個升幅超過2％的時間，由22個月減至17個月，近期一次是更只得4個月，附表顯示，最新只有兩個月數據，能否持續？

不過，樓市暫時易升難跌的格局未改，樓價會否蓄力再上，短期應留意一手樓的銷情，看定價調節上能否再次找到強力吸客的水位；另一是十大屋苑周末周日交投量能否重回雙位數，代表入市氣氛回溫。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮