計算租售比 港樓欠投資價值

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1︰300至1︰200。在正常情況下，租售比應該在1︰300至1︰200之間。不少地產界人士近年提到，香港住宅樓，自住供樓就可以，投資出租價值卻欠奉，不過，唐榮發現有較香港樓更不濟的。

台灣傳媒報道，台北市不僅房價高，就連租金也讓人大歎吃不消，根據591房屋交易網統計，今年（2017年）第一季台灣六個城市的租金與房價比例（租售比），結果顯示台北市租售比高達511.2，居全台之冠，也就是說同樣面積的房子，台北市民平均得用42.6年的租金才能買得起房子。如果換算下來，租金回報率大約只有2.3％左右。

超出300水平 租比買划算

報道又指出，國際間通用租售比（每坪租金與每坪房價比值，台灣以坪計算面積）來衡量一地的房產有無投資價值、房市是否出現泡沫，一般認為，若房價在租金的300倍（租售比為300倍）以內屬於合理；反之，若租售比超過合理值，則建議「租比買划算」。

這個台北市的數據反映可以這樣理解︰樓價超高、租金卻便宜，結果大大拉了低投資回報的價值。

唐榮翻閱網上資料，MBA智庫百科就提出，「國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比，一般界定為1︰300至1︰200。在正常市場情況下，租售比應該在1︰300至1︰200之間。如果租售比小於1︰300，也就是買一套房要出租300個月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說明房價已經明顯高於內在價值，房價已經出現了泡沫，比值愈小，說明泡沫成分愈大。此時的房產投資回報率已經非常低，甚至不及銀行定期存款，這時買房是不合算的。如果租售比大於1︰200，也就是說買一套房出租在不到200個月的時間裏就能全部收回，說明房價已經被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日後房價也有上升的空間。」

表1是香港B類單位在今年5月最新的樓價租售比概況，可以看到全部超出300的水平，即是說需要30年或以上的租金收入才能抵銷樓價，回報大約在3厘左右水平。表2是1997年高位時的對比（分拆九龍及新九龍），可見當時除九龍外，全部超出300倍水平，新界區更炒翻天，應該是樓價大升，租金水平追不上，結果使租售比高見400倍以上。同樣地，今年5月數字，新界區亦超越400倍水平，樓市有沒有泡沫？泡泡應該不小了！

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮