2005年買入一個新盤單位，持有到今天售出，歷時接近12年，而且是從樓市較低位入貨，但帳面仍只賺取不足100萬的利潤。在破頂、暴利成交頻頻的今天，還不斷出現這些微賺實蝕的故事，提醒市場風險永遠存在。
早前唐榮在專欄中提到，大坑名門3座高層A室，實用面積1,752平方呎，原業主早於2007年以4,791萬元購入，連車位以4,300萬元易手，持貨10年，帳面仍需要蝕讓491萬元。若連釐印費（約180萬元）及代理佣金等雜項支出，估計實質蝕讓約714萬元。該文列舉了多個例子，希望提醒高追新盤的危險，即使整體樓價攀升，仍不足以抵銷所預付的新盤溢價。
日前再有同一個屋苑成交，即使於更早年份以一手買入，風險仍在。利嘉閣地產一份報告顯示，跑馬地名門3座高層A室近期成功轉售，實用面積約1,752平方呎，建築面積約2,372平方呎，為五房兩廳連雙套房及工人套房間隔，五間房均附設露台，外望可享開揚海景。業主放盤約半年，原本叫價約4,500萬元，經議價後減132萬元，減幅約3％，終以4,368萬元連車位獲承接，折合實用面積呎價約24,932元，建築面積呎價約18,415元。
名門5房雙套 轉售微賺實蝕
據了解，原業主於2005年7月份，以約4,269.6萬元購入上述單位，持貨至今成功轉售，帳面獲利約98.4萬元，賺幅約2％。
據利嘉閣提供的資料，名門於4月份暫錄得約2宗成交個案，平均實用面積及建築面積呎價分別約25,098元及18,314元。屋苑現時約有50個單位放盤，三房單位的入場價由1,880萬元起。
上述成交，如果扣除經紀佣金等使費，估計難有利潤；又如果賣家有承造按揭，賺價肯定無法抵銷12年的利息支出；如果是自住又出租，可以視為賺到住或收到租金補貼，但持有12年，樓市從2003年低點回勇兩年，在2005年買入，至今卻仍難以取得可觀的升幅。
如果翻查差餉物業估價署的資料，中小型住宅在過去12年，樓價的確跑贏大型單位，2005年7月起計算，當時的中小型住宅樓價指數91.7點，至今年2月指數是314.2點，中小型單位上升了243％。
大單位樓價升幅 遠遜中小型
至於大型單位，2005年7月的樓價指數是123.9點，今年2月是282.3點，升幅為128％，明顯大幅跑輸中小型單位。這種情況，相信亦是構成單位帳面微賺的原因。不過，上述兩個單位買入時間相差兩年，以帳面計算，一個要蝕近500萬元，一個仍有近100萬元利潤，當中亦可以看到買入時機所造成的差異。
置業投資，每個人都可能說最重要是地點、地點、地點的選擇，但不少例子亦說明，從買入的時機、選擇的單位類型、買入的價位等等因素，均為未來的潛在利潤，又或者賺與蝕打下基礎。
又有說法，樓不怕買貴，只要夠長命，總會等到翻身之日，今時樓市高峰期，可能特別多這種聲音，不過，人生數十年，或者到十多年後，某些原因，資金周轉、人生起落、等錢醫病等等，需要賣樓，但等得還不夠長，最終還是有可能出現投資不似預期的情況。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮