恒指成分股淪為毫子股,歷史例子多,有電盈(00008)、思捷(00330)、中信泰富(00267)、富士康(02038),及除了牌的利豐等,近期加入的有碧桂園(02007)。曾經超過5,000億元市值的碧桂園,以8月16日的收市價計算只剩餘約229億元。公司去年營業額4,303億元(人民幣,下同),期內總資產約1.74萬億元,流動負債約1.23萬億元。在會計上,碧桂園是有資產淨值的,7月份合同銷售金額也有約120億元,數目不小,卻未能處理境內債,更要宣布境內債停牌,而涉及的金額估計只是157億元。這是碧桂園繼未能按時兌付兩筆美元債利息後,短時間出現人民幣債務問題。曾經被認為是示範民企的她也落得如此下場,反映了內房存在更深度的問題需要解決。
要先知道,內房過去的經營模式依賴高槓桿、高周轉,而前題假設是賣到樓,資金可靈活於市場調動。在中央高調去槓桿的情況下,不容許發新債,而還債的重任就只有靠房企賣樓去解決。如果一兩間公司這樣做,問題應該不大,但在短時間內出現大規模要錢不要樓的局面,只會出現如此下場。
保交樓成難題
現時中央首位要求是民企必須「保交樓」,房企在此前題下,其他變得不重要。經營的持續性、做生意的信用問題等,也是在保交樓之後。保交樓要甚麼?是錢,鋼筋、水泥、工人等通通也是錢。現時基本上所有供應商也擔心房企「走數」,而不會記帳,需要房企先付後到貨,變相成為更大的現金壓力。內房整個經營生態改變了,一方面沒有水喉,另一方面更需要錢,在建樓盤愈多,資金壓力就愈大,受傷害的便是大型民企。
中融信託爆雷事件對內房是雪上加霜。「中植系」是中國眾多房地產企業背後的「金主」,自幾年前房地產業從銀行貸款受限,信託公司就成為了當時內房的資金通道,以解決短期流動性的問題。銀行不借,當時就由信託公司出手相助吧。今次中融信託停付事件涉及多間內房企業,而作為龍頭的她也爆雷了,其他規模較小的信託公司也會陸續出現兌付問題,而估計及後將有更多信託會連環爆雷。內房不還債,信託倒下了,內房未來的營運資金支持方也沒有了。惡性循環下,內房最後的資金鏈也斷了,保交樓也難了。(原文刊於8月16日《經濟通》)
撰文:
林嘉麒
元宇證券基金投資總監
欄名: 拆局麒想
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碧桂園事件引發對內房反思 - 晴報 - 財經/地產 - 財經 - D230818
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恒指成分股淪為毫子股,歷史例子多,有電盈(00008)、思捷(00330)、中信泰富(00267)、富士康(02038),及除了牌的利豐等,近期加入的有碧桂園(02007)。曾經超過5,000億元市值
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