香港的土地房屋政策須重新思考

每年特首在發表施政報告前都會聽取各方意見，我很少會提供具體的政策建議，原因有二。第一，我更鍾情於「獨孤九劍」式的學問，喜歡找出某些政策的破綻，指出它們會出甚麼問題。這點很重要，政策出現大量意想不到的後果，是常規，不是例外，需要預先知曉，早作防範。第二，「不謀萬世者，不足謀一時」，我較看重歷史的大勢及政策的長遠影響，而政府有一大堆實務要處理，對長遠大局往往無暇理會。不過，今天香港正處於歷史的重大轉折點，多方面需要撥亂反正，我們倒是不能迴避分析大勢及檢視過去政策的某些不理想後果。

有3個對經濟有重大影響的因素須討論一下，它們是土地、人才與地緣政治，這3者又是盤根錯節、互為影響的。

應撤辣招寬按揭限制

很多人都說香港有不少土地，但實際上，香港被發展了的土地只得兩成多，其餘的因地理因素或利益集團的阻撓，根本動不了，結果是港人人均居住面積只得16平方米，遠遜於紐約市的49.3平方米、中國城市的39.8平方米，連新加坡的25.1平方米也遠遠不及。作為商業用途的辦公室大廈，租金也冠絕全球。港人住得又貴又細，公司要納貴租，這些便決定了港人對土地有剛性需求，土地拍賣價容或有上有落，但能使用的土地稀缺，土地在港依然珍貴得很，填海、基建造地依然是成本效益極佳的政府投資。現屆政府應加快展開填海造地工作。

香港樓價近有回落，從最高峰到現在，掉了約15%，但樓價依然高得使人對買樓望門興嘆。2012年10月26日政府推出了一系列「辣招」遏制樓價升勢，這些措施對樓宇的需求起到暫時性的遏抑，但同時也減少了市場供應，兩者的後果是交投量大幅減少，但樓價卻不一定下降。從過去10年有多的實踐經驗看來，樓價總的趨勢在辣招下仍是向上，近一兩年的下降主因在外部環境與加息，與辣招關係不大。政府應考慮放寬或甚至完全取消辣招。

在這些政策以外，金管局對按揭借貸的設限卻很可能是推高樓價的元兇之一。在今年7月7日以前，樓價千萬元以下的，最多只能向銀行借貸6成，千萬元以上的，更只能最多借5成。買一間面積不這麼大的樓，隨時要付出5、6百萬元以上的首期，並非人人可負擔得起。地產商有見及此，自行提供信貸，但一定要直接買一手樓才有此選項，二手市場買家只能向銀行借，按揭受限制。如此一來，二手市場大量萎縮，過去樓宇買賣二手市場交易等閒佔了8成多，地產商的壟斷能力大受抑制，但有了按揭限額後，地產商的壟斷抬價便難以阻擋。7月7日後此政策雖稍有放寬，但步伐仍可走得大一點。

年輕人為公屋寧躺平

樓價貴，單位細小，對港經濟有多方面影響。我10多年前做過一些調查，發現高樓價是生育率低的主因之一，現時社會自然人口增長為負數，對香港的人力資源不利，缺乏土地建樓正是要害之一。香港在推行搶人才策略，但與外地相比，單位這麼小，價錢這麼貴，吸引人才事倍功半。

可供發展的土地不足，私人樓宇價高，能入住公屋竟變成是包括大學畢業生在內不少人的人生目標。這也難怪，能入住公屋，其中潛藏的經濟利益可達數百萬元，但這需要自己收入足夠低才可獲發公屋。自己若是發憤圖強，提升收入，反而會失去等同幾百萬價值的公屋居住權，大家躺平不思進取豈不更好？香港的嬰兒潮世代工作勤奮，拼搏精神旺盛，為港經濟帶來充滿活力的精神，亦孕育出大量企業家，「港商」之名威震天下。現在的年輕人頗有不如，禍根之一正是公屋分配的機制出了問題。要培養年輕人的拼搏精神，政府對公屋的政策應重新檢視。把稀缺的土地多建公屋，少建私樓，只會把上述問題惡化，這也是意料外的後果其中一例，不可不防。

宜提美元儲備撥造地

地緣政治正使香港要面對百年不遇的風險，我們不能淡然處之。美國經濟學大師薩克斯（Jeffrey Sachs）近日也說過，美國對不這麼馴服的經濟體隨時會制裁，使用美元風險大增。香港與美國關係不好，但卻擁有大量美元儲備，這是很危險的。

我過去多次提出，把相當一部分美元儲備取回，用以投資效益大於成本的土地基建，將來可靠賣地增加收入，紓緩因人口老化帶來的財政壓力，又可增加優質土地，使市民住得大一點、便宜一點。我們也應有心理準備，在當今地緣政治局面下，香港經濟會有頗長期的下行壓力，大量地、長期地把外滙儲備用作可賺錢的土地基建投資，是頂住下行壓力的重要手段。政府對交椅州及新界北部都會區的項目要加快落實。

（本欄逢周五刊登）