【家庭收入逾7成供樓真係可能？】話你知超高「供樓負擔比率」背後的真相

上次提到樓市另一重要指標「供樓負擔比率」，即按揭供款佔家庭每月收入的比例。不過，坊間多個相關指標都顯示香港的「供樓負擔比率」偏高，其中政府早前公布的最新「供樓負擔比率」達73%，金管局的「收入槓桿比率」更高達83%，這已超出供樓負擔安全水平50％許多。究竟這個數字是否真的能反映實況？

現時有3間機構會定期統計全港供樓負擔比率，第一是政府經濟顧問辦公室公布的「供款與入息比率」；第二是金管局公布的「收入槓桿比率」；第三則則是由中原地產公布的「全港單位供樓負擔比例」及「私樓供樓負擔比例」。這些指標均先假設一個單位的實用面積、按揭成數、還款年期、市場平均呎價及息率，從而得出每月的按揭供款，然後除以全港家庭的入息中位數，得出平均供樓負擔比率。

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從上表可見，來自3間機構的比率相距甚遠，主要原因主要是因為計算時的假設有分別。首先，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數最高只有6成，但政府及金管局在計算時用7成作標準，未能反映現實之餘，亦令供款增加而拉高比率。另外，政府的比率是以45平方米（約480呎）的中小型單位為面積標準，根據差估署「A及B」類單位價格計算，以2月份最新數據計，一個45平方米約為694萬，再加上借7成及20年還款的假設，得出逾7成的比率並不奇怪。

還款年期令比率偏高

說到年期，其實還款年期才是令上述比率偏高的主因，因為3間機構的計算方式都是以20年還款為假設。要知道除非財力雄厚，否則現時私人住宅按揭大多採用25至30年還款年期，分20年還款會令每月供樓金額急升，明顯不太貼近實況，因為若按揭年期相差10年，每月供款隨時減半，那麼負擔比率亦會大幅下降。

事實上，以上「供樓負擔比率」指標特別是政府及金管局的數據，反映的只是樓價愈來愈貴的趨勢，並不太能夠反映實際的供樓負擔比率，除了因為部分假設標準不貼市外，採用家庭入息中位數亦有商榷餘地，因實際上並非所有香港家庭也在供樓，有能力供樓的大多屬於中位數以上高收入的一群。

如果要看實際供樓負擔，可參考金管局每月公布的《住宅按揭統計調查報告》，2月份新造平均按揭成數為54.7%，平均供款年期為27年又3個月，而供款與收入比率亦維持在大約36%的低位。

編輯：唐婉琦

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