明日大嶼效益遠大於成本

上周談到基建及填海造地可很有效地達到4個目標︰保護香港的儲備，減少被歐美通脹侵蝕及被凍結的風險；帶動經濟增長；使港人住得大一些、價錢便宜一些；化解社會深層次矛盾。但這有一重要前提，基建或填海項目的效益要遠大於成本。現時香港有兩個大型項目正被考慮，一個是明日大嶼，另一個是北部都會區，兩個都符合成本效益的條件，十分值得，今天先談明日大嶼為何是一個優質項目。

明日大嶼第1期計劃是在大嶼山對出的交椅洲附近建一個1,000公頃的人工島，若有第2期，則在喜靈洲附近多填海700公頃，兩個項目加起來共1,700公頃，與將軍澳的1,718公頃相若，但卻遠小於沙田的6,940公頃。

首期可建26萬住宅單位

建成第1期後，可建15萬至26萬個住宅單位，其中3成是私營單位，7成是公營房屋單位，人口容量40萬至70萬。若建成第2期，則總共可有40萬個房屋單位。我們可先集中在第1期的1,000公頃之上。

交椅洲人工島建成後，其功能遠不止於提供住宅所需的土地，計劃包括建造400萬平方米樓面面積的商業樓宇和辦公室，香港欲發展一個新的商業中心區，這些辦公室十分重要。東亞15國簽訂的RCEP可為香港帶來新的機遇，但這亦會產生新的辦公室需求，若無新的商業中心區，中環的天價辦公室終會成為香港發展的障礙。

它的基建計劃也是矚目的。除了島上的街道及水電煤氣等等基礎設施之外，尚有一條交椅洲往香港島的運輸走廊（隧道加道路），及連接上堅尼地城的鐵路（幾分鐘可達港島），交椅洲與大嶼山之間另有一條連接道路，及一條到欣澳的鐵路。這些交通基建，除了方便市民的交通之外，對機場也有特別意義，從此機場的乘客可與港島更直接的連起來，就算青馬大橋出現事故被癱瘓掉，空運的貨物及乘客仍有另一出路離開大嶼山。

交通網鞏固轉口港實力

從上可見，交椅洲計劃帶來的社會效益是多方面的，當中包括政府有多些可用之地，港人的休憩地方增加，香港多了一個龐大的交通樞紐，鞏固她作為轉口港的實力。當然，商業用地及增加住宅供應都是重中之重。不過，在計算效益時，我們大可不包括社會可獲得的重大效益，只狹義地算及政府庫房的財政收入。就算是如此保守地估算，交椅洲的收益也是驚人的。

我們可以只計算為建造私營住宅及商業樓宇的賣地收入。香港測量師學會在2018年曾假設住宅樓面每平方英呎9,000至1萬元，辦公室每平方英呎8,000至1萬元，並從這些假設中推算出賣地收入共有9,740億至11,430億港元。這些假設是用2018年9月的地價作根據，我們知道，中環及金鐘每平方英呎樓面造價等閒5、6萬元，較廉價地區的甲級寫字樓也要萬餘元以上，前發展局局長黃偉綸也認同這些估算。我們可取其少者，即賣地收入可達9,740億元。

成本如何？也是用2018年9月的價格計算，土木工程拓展署的估計如下︰交椅洲人工島的填海1,400億元，島上基建1,160億元，上文提到的4項交通道路、隧道、鐵路等基建共1,640億元，即整個交椅洲工程的計劃成本是4,200億元。不少人有一種印象，以為項目的總成本是6,240億元，但其實額外的2,040億元，是用以支付交椅洲以外的基建與填海，不應包括在內。

交椅洲工程料賺5540億

賣地收益是9,740億元，成本是4,200億元，那麼交椅洲可以帶來5,540億元的利潤。利率的高低對這估算會有些影響，但作用不大，我不作處理。

由此可知，就算我們不理會公營房屋所用的土地也有巨大的價值，社會效益也很重要，光是造地賣地的財政效益已遠大於成本，建造這項目，可謂藏富於地。

土地涉及很多人的利益，地產商有人贊成有人反對，視乎他們現時持有甚麼地。我可管不了他們之間的利益衝突，只是依理而說。不過，社會中也有一些爭議，下月有機會我將討論一下反對者的意見及評價其對錯。

（本欄逢周五刊登）