房屋政策須因時制宜

「如果係買嚟自住嘅，點都要上咗車先。」在進退維谷之際，耳邊總會響起上述聲音。俗稱「上車」的首次置業，乃人生大事，今時今日，平民百姓，自首次置業起計，假設期間無忽然發達付清貸款、無樓換樓，乖乖按月供款，怕且也要20年才能完成人生大業。

上車難，更難在於儲夠首期上車，現實是，準買家大多有能力應付每月供款，只是苦於付不起首期。說到首期，自2008年金融海嘯以來，美國聯儲局從量寬到無限量寬，印鈔再印鈔，資產價格水漲船高，對有意上車人士而言，更是吃力，樓價高企，上車門檻愈來愈高。

即使不擔心首期與供款，上車人士還要通過收入測試和壓力測試。現行的收入測試，要求供款上限為收入的50%，即假設買500萬元的樓，上車人士收入要達3.7萬元以上，看似還好。惟月入3.7萬元仍不足以上車，要銀行批出樓按申請，上車者還要通過金管局要求加息3厘後，買家供款佔收入仍在60%以內的另一重壓力測試。即是說，上車人士收入要達到4.9萬元以上才可成功上車。然而，從今年第二季數據可見，全港不足3成的香港家庭住戶月入高於44,999元，香港地，上車真艱難。

假如是樓價1,000萬元以上的單位，按揭上限更只是50%。其實樓價1,000萬元以上的首期要求亦應循序漸進下調，實在沒有任何科學根據按揭成數需要由8成突然轉為5成，樓價1,000萬至1,500萬元的首期是否可下調至3成？樓價1,500萬至1,800萬元的首期又是否可下調至4成？

首期之高，影響所及，自住人士要升級換樓只能望門興嘆，無殼蝸牛慘，想換個較大的殼都高不可攀，細屋未能搬大屋，連帶二手盤流動性也受壓，縱使成功上車，亦因政策僵化，難以樓換樓改善居住環境修成正果。當今社會局面與房屋問題未必直接因果關連，惟成功上車置業安心供樓，肯定有利社會穩定。

（本欄逢周一、三、五刊登）