消委會早前抽樣調查414個物業的1,103個業主、96個業主組織及22個物業管理公司,並檢視多份大廈公契、售樓書及分析新樓銷售資料。於調查受訪業主部分,消委會發現業主每月需繳交管理費介乎200至3,700元不等,平均每呎2.7元,佔家庭收入7.4%。消委會預料隨著樓宇住宅老化,管理費普遍將持續上升。
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管理費大部份用於出糧 通脹屬加價主因
管理費用途方面,消委會發現有40.4%用於「員工薪酬及相關支出」,佔管理費開支最大部分。其次為「維修及保養相關支出」(27.7%)及「清潔相關支出」(10.8%)。至於管理費上漲原因,最主要原因是「通貨膨脹」(100%)及「最低工資上升」(72.4%),「樓宇維修保養」亦佔31.6%。
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97%業主不願加入業主組織
針對業主方面,調查發現有45%受訪業主指管理費加幅應低於5%,12.5%受訪者就認為加幅超過一成仍可以接受。消委會又發現超過78%業主對樓宇管理及相關法規欠缺認識;超過97%的業主不願加入業主組織擔任主席或委員,而其主要理由為「沒時間」(58.9%)、「沒興趣」(12.2%)、「沒意見」(12.2%)和「年齡太大,無法參與」(9.7%)等。
綜合而言,消委會認為本港物業管理費一般存在6大相關問題,值得業主留意:
管理費6大問題:
- 業權份數的分配基礎缺乏透明度。
- 難以獲得全體業主同意修改公契中的不公平條款。如部分業主對相關問題漠不關心,則其他業主難以修公契。
- 發展商或大業主或管理委員會委員對物業管理事宜的潛在影響,如成立業主立案法團、解僱物管公司等。
- 物管公司的財務風險和服務表現不佳等服務質素問題;有87%的業主表示不知道解僱物管公司的程序,40.4%業主缺乏挑選合適物管公司的相關資料及知識。
- 業主不積極參與物業管理事宜。
- 管理費特別是維修成本大幅上漲;消委會認為制定一個可負擔和可持續的機制去積累維修保養資金對業主是一項重要的保障。
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