利息升樓價跌 更易上車？

近期電視台的黃金時間劇集《下流上車族》，是以置業作話題，引起觀眾的共鳴。過去20年，本港樓價幾乎只升不跌，樓價之高，已經超出很多打工一族的負擔（包括首期和每月供款額）。

但隨着美國大幅加息，加上新冠疫情持續及移民潮湧現，樓市終於遇到壓力。年初至今計，住宅樓價大約跌了一成。如果單計中小型住宅，跌幅可能超過一成。雖然這個跌幅仍不至令本港樓價變得十分便宜，但比起年初的高位，置業者的負擔已經減輕了一些，令部分人較易「上車」。

今年來樓價跌一成

但正如剛才所說，樓價下跌，其中一個原因是加息。加息會加重置業人士的供款壓力，那麼，樓價跌了，但利息向上，置業者其實是輕鬆了，還是辛苦了？

我的姊妹Wendy幾年前結婚時，因為樓價高企，一直租樓住，但卻念念不忘置業。今年眼看樓價下跌，終於看中了一個心儀物業，想榮升做業主。

但近期美國連番加息，令她有點擔心，恐怕仍然超出自己的負擔能力。上周末時我跟她碰面，我們就談起樓價和加息的話題。

「我準備買入的單位，年初時大約要1,000萬元，現在900萬元左右就買到，即是跌了大約一成。如果可按8成的話，即是我可以少借80萬元，但今時我上車，息口又比年初升了2厘左右，又加又減，我也有點亂了。到底我的供款能力是高了還是低了？」Wendy被置業的問題弄得頭昏腦脹。

「其實，妳不用計之前的數，最重要是以現在的貸款額和最新的按息，去計出妳每月的還款額，然後再看妳和丈夫能否負擔。」

「啊，是的，我應該聚焦目前的數據！」

按揭供款負擔增加

「但我也可以給妳一個簡單的概念，其實，100萬元的貸款，以供款期20年計，1厘利息就要供4,600元左右，如果妳借720萬元，即是要供3.3萬元。因為樓價跌了，妳可以借少80萬元，即大約少供3,800多元。但同一時間，利息由年初的1.5厘升至最近的3.25厘，即多了1.75厘，而每百萬元貸款多1厘利息，等於要供多500元，1.75厘就是875元左右，720萬元貸款額就等於多供6,300元。總結來說，妳今日買樓，因為樓價跌，令妳少供3,800多元，但利息升了，卻令妳最終增加大約2,500元負擔，其實妳是辛苦了！」我拿着銀行網頁提供的按揭計算機替Wendy計數。

「啊，原來我的供款負擔比年初還要大，早知我在年初就入市了！」

「嗯，這樣不對呀，妳年初入市，同樣要承受過去大半年的加息壓力呢！而妳的貸款額比現在大，負擔會比現在才入市更大呢！」

「噢，對了，我真傻！」

「我要再提妳，現時息口未見頂，萬一利息再升1厘，妳就要供44,000多元，妳要計清楚呢！」

「嗯，多謝妳的提醒，我真要再計清楚呢！」

tong_lydia223@yahoo.com.au

（本欄逢周一、三、五刊登）