租客變業主好機會？一名港男近日指租住單位將於兩個月後約滿，然而業主完全失蹤，多番嘗試與其聯絡無果，疑惑應該搬走抑或繼續住。有網民則建議他繼續居住，或可在12年後申請「逆權侵佔」，令事主大感意外，並追問有關條件，包括應否繼續交租。過往曾有一名土瓜灣住客因業主失去音訊50年，成功入稟高院逆權侵佔單位。
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一名男網民日前（20日）在網上討論區「連登」發帖，表示自己賣樓後，租住一個港鐵上蓋3房單位。他透露租約還有兩個月完結，然而業主「唔見咗」，他曾向地產代理求助，但對方稱「唔關佢事」，著他自行聯絡業主。
事主曾致電業主數十次均未能接通，每月發WhatsApp訊息2、3次亦不果，形容對方WhatsApp最後上線時間為幾個月前，令他懷疑業主是否已經移民，甚或感染新冠肺炎病逝。
事主透露租約有打釐印，租樓時已支付按金，租住期間毋須交差餉，水電費以其名義登記。對於業主突然「人間蒸發」，他坦言不知如何是好，遂發文詢問網民意見：
「租約到期，業主唔見咗，點做好？1. 繼續住，租金繼續過數；2. 搬走，之後追討佢按金。」
網民：12年後申請逆權侵佔
不少網民看到帖文後，認為事主在租約期滿後毋須交租，再等業主出現，甚至有人認為如未來12年業主仍無出現，事主可向法庭申請「逆權侵佔」，如入稟成功有機會由租客變成業主。有人提醒事主在「侵佔」期間要保留水電費單等證據，亦要繼續嘗試聯絡業主。有網民則指「逆權侵佔」的門檻甚高，建議他諮詢律師意見。
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憂不交租金被業主控告
對於有網民提出可以「逆權侵佔」，事主追問如何才能滿足條件，包括應否繼續交租，但同時擔心不交租金會被業主「告番轉頭」，
「咩玩法？乜有得咁？我要繼續畀租？有冇咁著數？間屋千幾萬，留畀佢仔女都未輪到我啩？好似唔係好啱咁，唔交租，但我繼續住緊，萬一佢出現番，會唔會告番我？我驚畀人告番轉頭。」
甚麼是「逆權侵佔」?
根據《時效條例》（第347章），當私人土地被他人佔用，業權人需要在相關訴訟權產生的日期起計12年之內，提出收回土地的訴訟。另一方面，當佔用人佔用有關土地達12年或以上，可以向法庭申請頒令確立他的逆權管有權。
向法庭申請逆權管有權的人士，或在訴訟過程中引用逆權管有作為抗辯的人士（例如當面對業權人向法庭申請頒令遷離時），負有舉證的責任，證明他實質上管有土地，並具有管有意圖，意思即是他有意把業權人及所有其他人排除在外。逆權管有土地必須滿足上述2個元素，並且是持續、無間斷達12年，方符合逆權管有的舉證要求。
門檻高 交租變相承認原業權
不過法庭判決佔用者擁有物業的門檻相當高，例如佔用人在佔用期間不可作出任何承認原業主之行為（如以任何方法繳交租金、尋求其同意對土地或房屋進行修葺、改建等），原持有人亦需從未向佔用人提出收回物業之要求或實質行動，佔用人方可透過逆權管有獲得該地業權。
業主斷音訊50年 住客成功逆佔
過去曾有成功逆權侵佔的案例，在2017年，因市區重建局將土瓜灣道68A至70C號雙數號列為需重建項目，一個單位的佔用人入稟高院，聲稱其單位的業主於50年前移居緬甸後音訊全無，故向法庭申請逆權侵佔該單位。
雖然市建局的計劃其後告吹，但該名佔用人繼續進行有關訴訟，法官在業主缺席聆訊的情況下，接納該佔用人提出的理據，指他已佔用該單位超過《時效條例》所規定的12年，裁定他已成功逆權侵佔該單位，並頒令宣布原業主已失去業權。當時原告代表律師在庭上指，原告父親曾替被告做司機，被告於1962年用3.2萬元購入該單位，兩年後移居緬甸，並把該單位連同屋契文件交給原告的父親保管，原告父親後無法聯絡到被告。
另外，在2013年，在青山道嘉名工廠大廈地下經營士多近半世紀的一對夫婦，稱佔用該處已逾廿年均無人向他們收租及被驅趕，遂入稟高院申請逆權侵佔，最終成功獲得佔地約百多平方呎的士多舖位業權。
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撰文：蘇麗儀