自製首置無限Loop真係咁Work？破解內部轉讓5大風險

上次分享了明星藝人「甩名」再買豪宅的個案，但類似個案在市場上比比皆是，內部轉讓個案長期佔市場總成交量1成以上。而市場愈多「甩名」個案，某程度反映業主對後市審慎樂觀，希望以「甩名」回復首置客身分，尋找最佳入市時機。

內部轉讓嚴格來說是種財技，當然亦有風險，特別是物業投資經驗不多的人士，可能會因為理解不夠全面，在進行「甩名」操作時，沒有仔細考慮箇中風險，做了一些不應該做的事，導致「偷雞唔到蝕渣米」：

風險1：信錯人

雖然買賣對象為近親，但將物業轉讓給另一個人，按揭及成本考量只是其次，最重要是對方「信唔信得過」，尤其是沒有按揭的有樓契現樓，近親內部轉讓基本上是「送樓」給對方，轉讓後對方法律上是業主，可隨時賣樓套現。

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▲「近親」的關係容許買方在業權轉讓時，即使本身持有物業，仍可豁免15％的買家印花稅，而只是按一般的物業印花稅繳稅。

風險2：過份低價

為節省印花稅，有業主會以大幅低於市場「甩名」或「轉名」，最常見是成交價剛低於200萬，令印花稅只須$100，但稅局徵收印花稅是以市價計算，舉例稅局根據物業估值600萬元評估稅收，印花稅是18萬元，任何轉售價遠低於600萬元，會被認為轉售人故意避稅，除了會以市價徵收印花稅外，甚至可能追加罰款。

風險3：送契樓

業主如果想轉名或「甩名」至另一近親，千萬不要以送贈方式，否則會被視為「送契樓」，不能做按揭，而且往後5年內賣樓的話，下手買家亦不能做按揭，從而影響物業價格。

風險4：忘記有罰息

有按揭負擔的物業，轉讓時要了解是否未過罰息期（一般為2至3年）。若還在罰息期內，業主轉讓時先要清還按揭，但銀行會視為提早還款，會被罰息以及收回當初發放的現金回贈。

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▲市場愈多「甩名」個案，某程度反映業主對後市審慎樂觀，希望以「甩名」回復首置客身分，尋找最佳入市時機。

風險5：做唔到按揭

有些業主就算轉讓，近親也未必有能力「接收」。如果轉讓涉及按揭，銀行對近親供款人的供款能力有一系列壓力測試，例如供款與入息比率及模擬加息等，如果轉讓對象未能符合以上要求，銀行有權不批申請或要調高息率。因此一個家庭不應承受超過本身可以負擔的債務，進行內部轉讓前要評估按揭的難度及風險。

總之，內部轉讓提供合法的途徑降低稅務開支，但存在不少潛在風險及問題。因此，在考慮內部轉讓之前，最穩陣是先諮詢專業的法律顧問或財務顧問。

撰文：唐婉琦

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