還息不還本 業主一定多咗現金？

新型肺炎嚴重打擊本地經濟，為協助客戶應對可能出現的經濟困境，本港多間銀行最近都相繼推出「還息不還本」的短期紓緩措施，涉及不同的貸款類別，但最受正在供樓中產人士關注的就必定是物業按揭「還息不還本」。

現時銀行的樓宇按揭貸款，大部分業主都傾向採用每個月定額供款向銀行償還貸款，每月供款額多少及年期多長，由雙方議定，亦有既定方程式計算供款及年期，而每期供款金額會是「本息」的組合，以「息除本減」的原則，需要一併償還。若銀行加息，業主通常會延長還款期。

供款早期無着數

假設物業按揭分期共供10年，業主供了1年後便想贖回物業（俗稱「贖會」），但絕不代表業主只需要清還自以為「餘下」借貸額（本金）的90%！原來還款初期的還款主要是還息，貸款人只清還了少部分的本金，故「贖會」通常要清還95%以上的本金，可見「還息不還本」並無着數；相反，如業主已供滿了第9年，需要償還的本金才會比供款期內任何1年少。

「還息不還本」並非新鮮事。2003年沙士時，本地銀行也推出過類似措施，但對按揭貸款者來說，如以上說，未必「一刀切」有利，主要視乎看那位申請人供款年期，若是供款首年或最初幾年，原本供款金額中，利息已佔絕大部分，只還息與之前「本息同還」的差額相信不會太大，在這情況下，對能否紓供樓者之困，意義便不太大。因此，向銀行申請「還息不還本」，宜選本息清還得較平衡的時機，如5:5、6:4，甚至4:6才會對借貸人現金流有幫助。

額外成本或增加

其實，看現在銀行「還息不還本」的期限，通常以6個月為主，意味着「贖會」日期亦延遲半年，很可能是以半年只付利息的額外成本去「買」時間，無疑可讓供款人有個短期的喘息機會。從另角度看，「還息不還本」有點像發展商設免息還款期一樣，無論標榜「先少後多」或「先多後少」，全期總利息仍會計算在內，試問銀行怎會做蝕本生意？容許按揭供款人暫緩還本，可說已是特別「通容」。

有人異想天開，還進一步希望可以「還本不還息」，那便是要求銀行放棄利息收入。在低息時代，銀行已比前少了利息收入，大家認為銀行還會容許客戶「還本不還息」嗎？