內房債務危機的骨牌效應

姊妹們，連續兩次談到，由中國恒大（03333），以至今次碧桂園（02007）引發的內房債務危機。

我告訴姊妹Lucy，很大程度上，今次內房的債務危機是由中央政府要求的「3條紅綫」引爆，因為觸碰了紅綫就不能再借錢或發債，要解決負債過高的問題，就只有靠賣樓和變賣資產（如果仍是資可抵債），但3年疫情令到內地的房地產市場陷入前所未有的低迷境況。

碧桂園在最新的盈警通告中形容，2021年以來，內地房地產市場步入前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導致行業銷售和公開市場融資面臨嚴峻的困難和挑戰。

Lucy問我，碧桂園今次可否大步檻過？

「有人形容，現在內地的房地產市場正處於黎明前的黑暗，能否大步檻過，真的可能是一綫之差！」我告訴Lucy。

「即是內地房地產市場有機會回暖？」

宜盡快賣資產減債

「中央政府的總體地產政策好像放鬆了一點，最明顯就是沒有再提『房住不炒』，但暫時的措施主要是刺激需求，包括放寬限購或限貸，以及稍為調低房企的融資利息等等，另外就是針對流動性出現問題的房企要『保交樓』，以免發生社會騷動，以及觸發更大的信心危機。不過，我仍然覺得，這個力度還不夠。」

「妳的意思是要針對個別房企提出協助？」

「也不是，因為我也不同意去救助出現危機的房企，此風絕不可長。正如碧桂園自己也表明，解決危機的主體責任仍然是企業本身，而『保交付』也是整個樓市的安全底綫、企業責任和全體員工的共識。但我認為，政府層面可以向這些房企施壓，盡快變賣資產去減債。在危機解除之前，不能夠再作任何新投資，尤其是增加土地儲備等等。」

「同意，因為大部分內房仍然是資可抵債？只要他們盡快出售資產，也可以捱過這一關？」

「是的，如果樓市持續下跌，很多本來資可抵債的房企，也會變成資不抵債。正如妳問我碧桂園能否大步檻過一樣，一年前碧桂園絕對是資可抵債的，但今時今日我也說不準，因為單是樓價下跌，就足以拖垮她。」

「明白，其實，除了碧桂園之外，好像還有一些內房也是危危乎呢！即是碧桂園也不是單一事件！」

橫向縱向牽連甚廣

「是的，碧桂園之前已經有恒大，所以絕對不是個別例子，正如妳所說，還有其他高負債的內房也面對極大困難，當中至少包括融創中國（01918）和富力地產（02777），這些房企全部都是高負債的，而且都已經出現周轉問題，並陸續進行債務重組，她們的股價大約較兩年前跌了8至9成。如果碧桂園這類大規模的房企倒下來，我恐怕會造成橫向的骨牌效應呢！還有更重要的是，房地產為最大的內需產品，涉及很多不同行業，包括原材料、建築、工程、銷售代理、裝修、家電、貸款等等。同樣地，如果有一間超大規模的房企倒下來，影響也會波及相關行業，造成縱向的骨牌效應，實在不容忽視。」

「嗯，想起都感到危險呢！」

「是的，尤其是金融方面，最近已經傳出，有些以碧桂園作為『標的』的信託產品已經出現不能兌付的情況，這方面的牽連可能更廣呢！」

「啊，我好像也看過有關的報道。總之，現階段，內房的債務危機還未過？」

「是的，最壞的時候仍然未過呢，妳不要妄想可以撈底！」

「妳果然明白我的心意！」Lucy給了我一個讚好的表情符號。

（本欄逢周一、三、五刊登）

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