樓換樓非想像中容易！

昨日提到，政府就着「雙倍印花稅」（買入第二項物業要繳付雙倍印花稅）這最辣的一招稍微「減辣」（由大辣改為中辣），有助紓緩換樓客的「換樓壓力」。

大約9個月前，我在本欄寫過一篇題為「未買到，焉敢賣！」的文章，並引述一位姊妹Mavis的換樓經歷，反映當時樓市的怪現象。

Mavis因為家庭理由，當時是想賣掉自己居住的居屋單位，轉買附近一個私人屋苑單位。她採取「先買後沽」的策略，好不容易才找到一個心儀的單位（包括價錢），正想開票的時候，業主卻要求她代付「額外印花稅」，變相加了她幾萬元。

需靠新盤優惠 推動供應回升

本來她也想答應的，但最後，業主同樣以「先買後沽」為理由，放棄出售該單位（因為她也未買到新單位），令到Mavis的換樓計劃泡湯！從Mavis的例子可以知道，當時的樓市是鑽進一個「死胡同」，因為人人都想買到了新單位後才敢沽出自己的單位，結果市場變成沒有供應。

最後，Mavis放棄了換樓的想法，決定自己繼續住居屋，想等到樓價明顯下跌後，才考慮買一個單位收租。不過，有趣的是，今年初，當馬鞍山一個樓花新盤開售時，她卻抵受不了發展商提供的優惠，在誤打誤撞的情況下，反而成功入市。

這宗個案也進一步反映，樓市的死結，最後可能要靠發展商減價，或提供大量優惠去解開。現在政府釐清了，如果是樓花物業，換樓客可以等到收樓後才放售自己的物業，而不用繳納雙倍印花稅，相信可以進一步搞活樓市的交投。

不過，我有另一對年輕夫婦朋友阿John和Helen，他們最近因為生了小孩，希望換一個三房單位，但在換樓過程中，仍然感到樓市不是他們想像中活躍。

業主惜售 優質單位難尋

「我們住的地方交通不算太便利，要放售其實不太容易，而我們因為工作的關係，又不想離開現在所住的區份。因此，我們的選擇其實不多，所以，要同一時間有人願意買我們的單位，而我們又看中另一個單位，似乎有點困難呢！如果我們買了單位之後才放售，一來可能要供兩層樓，二來可能要付雙重印花稅！如果我們先放了現在的單位，又怕不知要租多長時間的樓，才物色到心儀的單位。」阿John道出他們夫婦現在的處境。他們兩夫婦現時住在荃灣西的一個小型屋苑，這個兩房單位是他們幾年前剛結婚時買入的，因此，現時來說是賺了錢的，所以，他們想透過換樓去改善居住環境。

「那麼，你們是想趁現在樓價還在高位時換樓，還是想多等一會，到樓價明顯跌多一些才換樓呢？」

「我們也沒有很強烈的看法，只不過，我是抱着『貴買貴賣』的心態，就算現在樓價仍在高位，只要我們賣得出現在的單位，我也不介意在高位追買另一個單位，但最重要是能夠在接近的時間內完成一買一賣！」

本來，阿John夫婦的單位，有樓下另一伙業主想買，而他在同區也看中一個三房單位，但在家人反對之下，他們放棄了看中的單位，因此，到現在為止，他們仍未能成功換樓。原來，樓換樓有時不是想像中容易呢！

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