在負資產的邊緣供樓

上日提到，我的姊妹Lily在2020年初做了業主，當時選擇了愈來愈受歡迎的H按貸款方案。她一心以為，用H按計息會有着數，萬一大幅加息，也會有個用Prime Rate計算的封頂息率作為保護罩。誰不知，加息的速度和幅度不似預期，令她大失預算，甚至有點後悔選擇了H按。

姊妹們，我也是用H按的貸款方案，當然也遇到Lily當前面對的情況，但她羡慕我的是，我是早十多年已經置業兼造按，當年已經選擇尚未受歡迎的H按，有幸享受了十多年低息環境，實際按息曾經低至不足1厘。

倘重返減息周期 H按會較着數

但俱往矣，我估計，雖然加息周期快將結束，但息口可能仍會維持在一個較高水平，或許要等好幾年才會步入減息周期。因此，這一刻來說，選H按或P按的分別可能不大了。但如果將來進入減息周期，美國又再採取量化寬鬆的貨幣政策，港元拆息又可能超低，那時用H按就有着數了。

「其實，也不可以算是選錯的，只是時機稍為有點偏差。妳造按不久就進入加息周期，美國也開始『收水』，令到資金不再充裕，拆息自然上升。但現在加息周期已經差不多到了盡頭，拆息未必會再大升，而最重要是妳有Cap，只要美國不再加息，Prime Rate就不會再升，那麼，妳那個Cap就發揮作用了。」

「明白！但還有一點我想問，我們買樓之後，除了息口上升之外，樓價也下跌，我最近看過一下我單位的估價，好像已經跌低過我們的買入價，這是不是叫負資產？」

「嗯，是嗎？如是的話，妳就是負資產了。」

「但我只要繼續供樓就沒有問題？」

準時還款 銀行應不會Call Loan

「是的。過去幾十年，香港的經濟和樓市經歷了多番起跌，也曾經有一段長時間維持大量負資產個案（即是抵押品的價格下跌，市價甚至低於貸款額），但銀行都沒有向業主Call Loan，只要妳一直準時還款，我相信，銀行不會主動去做這件事。」

「即是白紙黑字寫就會Call Loan，但現實上不會執行？」Lily猶豫地問。

「我相信是的，最重要是妳準時還錢。過去幾次樓價下跌，出現很多負資產個案時，銀行也沒有向準時還款的客戶要求補差價，可見銀行是極不願意這樣做的。」

「噢，銀行要追也先追那些脫了期未能正常還錢的客戶？」Lily補充問。

「絕對是的！但妳知道，對妳來說，負資產的意義是甚麼？」

「是我資不抵債囉！」

「也是的，但重點是，如果不是負資產，即使妳要錢急用，妳可以沽掉自己的物業套現，但如果是負資產的話，妳要這樣做，不但不能套現，還要自己抬錢去補差價（最新樓價和貸款的差額），所以，在負資產的情況下供樓，總是有種心理壓力的！」

「同意呀！如果樓價升了，即使是紙上富貴，我用錢時也會鬆手一點！」

「正是呢！」

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（本欄逢周一、三、五刊登）