拆息的疑惑

姊妹們，如果妳是前幾年「上車」，並選擇了「H按」的話，妳可能會感到，用H按計息似乎不是想像中着數，甚至比用「P按」計息更蝕底，因為早於去年開始，妳就率先感受到加息的壓力。

我的一位年輕姊妹Lily就是其中之一，她在疫情前的2020年初做了業主，當時選擇了愈來愈受歡迎的H按貸款方案。

她一心以為，用H按計息會有着數，萬一大幅加息，也有Cap讓她不會受太大影響。誰不知，加息的速度和幅度不似預期，令她大失預算，甚至有點後悔選擇了H按。

2021年間 1個月H低見0.1厘

早前我和她碰面時，就向我大吐苦水。

「原來選擇H按也不是很着數呢！當日我是用1個月HIBOR加1.3厘作為樓按基準，但就以P減2.75厘作為封頂利息。我銀行是用細P的，即當時的5厘，我以為很安全了。誰不知，銀行同業拆息的加幅可以這麼快。短短2、3年間，我的每月樓按供款已經增加了3,000元。」Lily嘆氣說。

「這個我當然明白，因為我也是『受害者』之一呢！」我附和着說。

「妳比我好得多，因為妳已經享受了很多年超低息的日子，我們幾乎完全沒有享受過低息的日子就不斷加息。」Lily繼續吐苦水。

「但我印象中也不完全是呢！2021年有段時候，用來計按息的1個月HIBOR曾經跌穿1厘，最低更見過0.1厘，妳應該有幾個月是以超低息供樓喎！」

「嗯，妳提起又好像是，但總的來說，這幾年中，大部分時間都是息口向上。而且，這一刻來說，我的每月供款已經比我最初造按時高了不少呢！」

「同意，如果和3年前相比，我們現在的供樓負擔肯定增加了。」

「但如果當日我選P按，情況是否好一些？還有，我覺得我很無知，誤解了封頂息率的意思，因為我的封頂息是P減2.75厘，當時我的P rate是5厘，我以為最差就是用2.25厘供樓（5厘減2.75厘），原來P rate是會加的。」

今次加息周期 P加得比H少

「哈哈，我相信不少供樓初哥也會有這樣的誤解。但現實上，今次的加息周期中，P rate確實加得少！」

「我印象中也是！」

「這兩年，美國已經加息11次，合共加息5.25厘，但香港的Prime Rate只加了5次，合共只加0.875厘，連1厘都不夠。但1個月拆息卻由不足1厘（最低見過0.1厘），加至最近的5.2厘左右，總共加了4厘多呢！」

「妳的意思是，如果連Prime Rate都加得快的話，我的樓按供款就不止現在的金額？」

「正是呢！」

「但如果我一早選P rate計息，那豈不是更着數？」

「如果妳是在3年前造按應該是的，因為當時的H按條款已經提高了，大部分都是用1個月HIBOR加1.3厘。我可以告訴妳，2008年金融海嘯後的一段時間，最低的H按息率是1個月HIBOR加0.7厘！如果1個月HIBOR低至1厘以下，實際按息只是1厘左右的話，那就絕對比P按為低。但妳那時造按，如果1個月HIBOR已經升至1厘之上，再加1.3厘，就已經差不多2.3厘至2.5厘了。選擇P按也不過2.25厘，兩者分別不大，但之後HIBOR不斷上升，P rate就等到去年9月才第一次加，而且只是加1/8厘，實在是頗着數的。即使現在P rate加至5.875厘，如果P按是P減2.75厘的話，按息也不過3.125厘！」

「嗯，我真的可能選錯了！」（待續）

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（本欄逢周一、三、五刊登）