沙士樓價 Vs 新冠肺炎樓價

上日我跟姊妹Peggy提到，2003年沙士時的樓價，可算是過去10多年香港樓價最低迷的一段時期。如果大家「夠膽」在當時買樓，現在仍然可以賺到4至5倍利潤呢！

姊妹們，我在「夠膽」這兩個字中加了括號，是有兩重意思的，第1個意思是「夠膽」去睇樓，第2個意思是「夠膽」去買樓。

總之，當年爆發沙士，是香港首次的大規模疫症，而沙士又是全新病毒，到底會否受控？能否治癒？又或者樓價要跌到何時才見底？其實，當時是沒有人說得準的。

所以，決定當時入市買樓，真的要有一定膽識。但現在回看，當時決定入市買樓，原來真的是英明決定呢！

但我告訴Peggy，沙士時的樓價也不是一下子跌幾成的，某程度上，只是延續1998年亞洲金融風暴後的樓價跌幅。用通俗的說法，即是在已經大跌的樓價上再踩一腳而已。不過，當年的樓市跟今日有一個很大的分別。

當年炒家缺乏持貨能力

「當年的市場供應比現在多！」我簡單地總結了這個分別。

「嗯，不明白，可以再解釋一下嗎？」Peggy感到摸不着頭腦。

「這個又可以分兩個層面解說的，先說二手供應。正如我剛才所說，沙士時的樓價，其實是承接1998年亞洲金融風暴後的樓價跌幅。當年的樓市炒風熾熱，很多『業餘』炒家入了市，但他們其實沒有持貨能力，當樓價有一定跌幅之後便承受不起，被迫劈價拋售。2003年再碰上沙士疫情，就連最後一批有點實力的炒家盤也迫了出來。因此，樓價可以比高峰期下跌6、7成。另外，第2個層面就是指一手供應，這一點相信妳也聽聞過，過去幾年的一手住宅供應也是減少了的。所以，綜合兩方面的供應都不多的前提下，即使現在有疫情，樓價也不可能大跌！」

「嗯，我大致明白了，妳指二手市場供應少，是因為今時今日的樓市沒有炒風，就沒有炒家會劈價拋售？」我沒有進一步解釋二手供應的問題，聰明的Peggy已經意會到。

「是呀！過去幾年，政府推出了一連串『辣招』來調控需求，但同一時間，其實也調控了供應，因為短綫買賣物業要付很高的印花稅；多買一個物業來投資，又要付額外印花稅；外國人來買香港樓去投資，又要付額外印花稅等等。所以，現在持有物業的，主要是用家，或者是有實力的投資者。他們持有物業，要不就是自住，要不就是長綫收租。妳可以想想，如果市場上大部分都是用家和有實力的投資者，誰會願意劈價幾成去賣樓呢？沒有太多人這樣做，市場上的二手供應便不會太多！」

低息環境鼓勵買樓收租

「明白！另外，利息低也是大家願意持有物業的原因吧！」Peggy想到另一個原因。

「正是！因為利息低，即是持有物業的成本低！從另一個角度看，也是資金沒出路。近年很多『嬰兒潮』時出生的人士陸續退休，他們在社會拼搏了幾十年，也遇到香港經濟起飛的一段黃金時期，令他們累積了一大筆財富。在利息低企的時期，買樓收租是他們唯一的『退休』出路。即是說，如果樓價有一定跌幅，也會獲有實力的買家承接。」

「但現在有這麼多『辣招』，也未必會有太多投資者願意現階段入市吧！」

「妳說得沒錯，除非他們找到『首次置業者』來買！」

「啊，對對對！」聽到我說「首次置業者」，Peggy馬上明白。

「總之，當年沙士樓價應該不可能變成今次『新冠肺炎樓價』。」

「那麼，我這些沒有『父幹』的置業者，也應該不可能在短期內上車了！」

「這一刻，保住自己的工作，可能比置業更加重要呢！」

「也是！」

（本欄逢周一、三、五刊登）

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