回歸20年 樓市狂升之路

姊妹們，回歸20年，香港的住宅樓價，只在1998年和2003年沙士肆虐那兩段時期明顯下跌過，以及2008年金融海嘯時有過少許調整，其餘大部分時間都是上升的，差在升幅有多急而已。

換句話說，即使在97回歸時的所謂高位，妳入市買樓，如果一直自住的話，到今時今日放售，除了賺了20年的居住之外，仍然可以多賺7成以上。又或者，如果純粹投資的話，只要妳付了2、3成首期，便有人替妳供樓，而20年後，妳所賺的投資回報，更是數以10倍計！

沙士時買樓 現可賺5倍

這麼「可愛」的商品，真的不知去哪裏找呢？難怪樓價高企，已經脫離一般人的購買力，仍然有人去買樓！

香港的樓價為甚麼像脫韁野馬般上升？歸根究柢是因為土地與房屋供應不足。回歸初期，為了讓市民安居樂業，增加港人對「國家」的歸屬感，董建華政府推出「八萬五」房屋政策，即是預算每年供應85,000個公營和私營單位，希望協助更多人置業。

但一場亞洲金融風暴，令香港樓價急挫（主要由於當時有太多炒家，包括職業炒家和業餘炒家），為了穩定市場，董建華說，「八萬五」政策已經沒有了。於是，香港的樓價開始在「低位」整固，但2003年的沙士，又令香港樓價進一步下跌。這段期間，可算是香港近20年樓價最低的一段日子，如果大家敢於在這段時期入市買樓，賺幅可以達到3至5倍不等。

到了曾蔭權上台的幾年，為了穩定樓價，當屆政府沒有積極增加土地供應來源，甚至停建居屋。結果，樓價開始回升，2008年的金融海嘯，只曾令樓價稍為回落一至兩成，而且，跌市的時間很短。

如果大家能夠把握這段期間「上車」，到現在為止，賺到一倍甚至更高回報是絕不出奇的。到了梁振英政府，為了遏抑樓價上升，能夠做的方法就只有不斷透過所謂的「辣招」（印花稅）去遏抑需求，因為增加房屋供應不是一時三刻的事（核心問題是土地供應不足）。

這幾年政府推出的印花稅稅種多不勝數，包括額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）（物業在6個月內轉手須繳納20％印花稅；6至12個月內轉手須繳15％印花稅；12至36個月內轉手須繳10％印花稅）；買家印花稅（非本地居民，包括本地和海外公司，購買香港住宅物業須額外繳付15％印花稅），以及最「辣」的雙倍印花稅（即是買入第二項物業須繳付雙倍的印花稅，到後來，所謂的雙倍，更劃一為15％）等等！

辣招無效用 僅肥了庫房

整體來說，無論政府如何出招，除了令到庫房「豬籠入水」外，對樓市完全沒有作用，最多只能令交投稍為減少，而且，主要還是在二手樓方面（遏抑需求的同時，也遏抑了供應），一手樓仍然熾熱，而等上車的年輕人，依舊要望樓興嘆！

結果，樓市和人性都開始被扭曲，最明顯的例子就是所謂「納米樓」的出現。現時新供應的住宅單位，實用面積低至120多呎左右，比起我們當年的所謂小型住宅單位的300多呎，足足細了一半有多。

這類「劏房」式的小型單位，住進去之後還有甚麼活動空間可言？難道每天回家之後，就只有睡覺這回事？人生就是如此？

又或者，有些年輕夫婦結婚之後，由於買不起樓，惟有住在各自的父母家，等再儲多些錢才搬出去，但所謂的搬出去，可能仍然是要先租樓，等到「儲夠錢」（怎麼才算夠？本來是夠的，但樓價升了又不夠！）才買樓，這還算正常的婚姻嗎？

另外，也有一些夫婦為了迴避買家印花稅，明明應該用聯名方式持有物業，也改為只由其中一人持有物業，為的就是方便將來想再買另一個物業時，可以省回買家印花稅。凡此種種，都是香港樓價高企下的眾生相！

好了，現在林鄭月娥上台了，她對樓價高企的問題又有甚麼方法解決呢？她在上周發表的施政報告中有詳細論述，下次再跟大家分享我的看法。

（本欄逢周一、三、五刊登）

tong_lydia223@yahoo.com.au