假如按揭利率加三厘

昨日談到，雖然政府出了雙辣招，但樓價只是溫和下跌了一些，令許多尚未上車的姊妹們很失望。但我自己的看法是，中短期來說，樓價向下的機會始終高一些，因為利率是另一個影響樓價的關鍵因素。

我最近整理了一些舊報紙，那都是97年時的資料。我相信，如果是30歲左右的姊妹，對當時的利率水平應該很模糊了，因為妳們當時只有約14至15歲，而且，如果妳沒有自己存款在銀行，又或者沒有買樓的話，對利率這回事是不會深刻的！

不要被低息環境迷惑

這幾年，尤其是金融海嘯後，香港，以至主要發達國家都以寬鬆的貨幣政策去刺激經濟；美國和日本更加因為利息已經減無可減，再出動埋所謂「量化寬鬆」這一招，即是直接向銀行體系注入資金。

由於香港實施聯繫匯率制度（跟美元以一兌7.8港元掛鈎），利率不可以偏離美國，所以，香港的利率很大程度上是跟美國走（如果美國經濟差，要減息，就算香港經濟暢旺，也只能夠跟隨減息），結果導致這幾年香港也處於極度低息的環境。

我恐怕，姊妹們被現在的低息環境迷惑了，以為這樣的利率水平是理所當然的。我可以告訴大家，97年8月時，香港的紅簿仔利率大約5％，而三個月的定期存款則大約有6％至7％，跟現在相比，大家是否真的「不甘心」呢！

千萬不要這樣想，因為針無兩頭利，存款利息高，貸款的利息當然也不會低呀！原來，當時的樓宇按揭利率大約是9％至9.5％左右！是否很嚇人呢！

為自己做壓力測試

如果現時正在供樓的姊妹們應該知道，現時我們的按揭利率只不過2.5％左右（97年時銀行的按揭利率是P加，而不是P減，P是Prime Rate，即最優惠利率）。如果妳在早一兩年用拆息計的利率造按揭，現在按揭利息更是1％左右。

低息造就很多人的負擔能力顯著增加，間接刺激樓市向上，但萬一利率掉頭回升（金管局的官員一兩年前已經不斷警告我們，利率不可能永遠這樣低，大家買樓時必須考慮到負擔能力），那就變成增加我們的供樓負擔。

現在距離加息的日子還有多遠，我不敢妄下判語，但美國經濟已經穩步復甦，這是鐵一般的事實。因此，我想提醒一下最近一年上車的姊妹，或者按捺不住，準備在短期內上車的姊妹，妳要為自己做一些壓力測試（金融海嘯後，監管機構都要求銀行做壓力測試，假設利率上調某個百分比，會對自己的資產負債造成甚麼影響）。我會建議妳們假設利率上升3％，妳的還款能力將會如何？

姊妹們，妳知道如果銀行真的在一兩年間，將按揭利率加3％，妳的供款要增加多少嗎？今時今日要計這個很簡單了，很多銀行的網頁都有提供，又或者下載一些apps就可以計到。

大家不用計了，我開估。假設妳原來的貸款額是300萬，還款期20年，每加1％的利息，妳便會增加1,500元左右的供款。如果合共加3％，妳的負擔便會增加4,500元，這是妳可以負擔的嗎？

tong_lydia223@yahoo.com.au