唐德玲
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上車?落車?

發佈時間: 2017/03/17

上車?落車?

姊妹們,連續兩日提到,香港的樓市又再癲起來,政府的「辣招」完全不奏效,樓價水平已非一般打工仔可以負擔。

不過,發展商為了讓年輕人仍然可以「上車」,惟有推出面積超細的「納米」樓,又或者,年輕人在「父幹」的協助下,勉強可以「上車」。總之,樓市已經到了極不健康的地步。

過去幾年,如果有人問妳,我應該「上車」嗎?而妳是勸她再想一下,不要心急,現在樓價太貴的話,那妳肯定給人詛咒;另一邊廂,如果有人問妳,我應否暫時「落車」,即是沽了手上物業,套一筆錢出來租樓住,等樓價跌了再買回來,如果妳真的建議她「落車」,她更可能怨妳一世呢?

買樓考慮利率 港息將會逐步上升

無他,過去10年,香港住宅樓價都是反覆上升,幾乎是任何一個時間買樓,現在都是賺錢的。所以,這段期間,妳勸人入市買樓,又或者,不要輕易沽出手上的物業,才是正確的建議。

不過,來到了這一刻,如果仍然有人問妳應否買樓,又或者,有樓的應否趁高買樓,妳又會如何呢?

正如我在早兩日的文章中所說,我真的不敢預測了,因此,我只能分析一下各自的風險因素。

影響樓價的幾個重要因素包括︰供應、需求和利息。明顯地,利息已經開始上升了,美國聯儲局在香港時間周四宣布加息四分一厘,這一次,香港真的有機會跟隨了!即是說,未來供樓的負擔會加重。

當然,所謂的加重,也不會是一時三刻的事情,而是「循序漸進」的,但如果整體利息上升3厘的話,始終會對樓價有一定遏抑作用。

我曾經在本欄替姊妹們計算過,按揭利率每加息1厘,妳的供款負擔大約會增加1,800-2,000元。如果合共加3厘,妳的總負擔便會增加約6,000元。如果利率真的去到這個水平或以上,妳買樓的時候會否三思呢?

至於需求方面,政府的辣招,確實起到作用,這一點可以從支付雙倍印花稅的個案數目反映出來。

根據稅務局最新的數據,反映1月份樓市,但在2月份錄到,涉及額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅的交易宗數,按月下跌逾18%至44%。只不過,2月份涉及住宅成交的稅款錄得5.84億元,按月升兩成,暫時是去年11月加辣後的最高數字。我估計,部分原因是樓價升了,雖然成交個案少了,但仍然令到印花稅的金額上升。

如果屬自住樓 不太建議沽出等跌

綜合來說,現時的辣招對於遏抑住宅樓宇的投資和外來需求是有一定作用的,但卻仍然壓不住(或許也不應該壓)自住的需求。

至於供應方面,過去幾年樓價無止境地上升,其中最重要的因素是樓宇供應減少。在梁振英上任特首的時候,一年的私人住宅供應只是1.8萬個單位左右,但未來三、四年,私人住宅的供應會進入高峰期,每年的供應可達2.6萬個,增加四成半左右。以現時的發展方向預測,未來樓宇的供應只會有增無減,因此,這一點是最有利遏抑樓價上升的!

總合一句,未來幾年,樓價真的有較大的下調壓力,但幅度和速度都很難測,未上車的,如果妳真的有實際需求,而又能負擔得起的(包括加息三厘的壓力測試也通過),現在買樓也是無可厚非的。

至於現在沽樓等樓價跌了再買回,同樣地,如果這是妳的住宅物業,我是不建議的,但如果是投資物業,則同樣無可厚非!

(本欄逢周一、三、五刊登)

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心