定長策 解樓困

看3名特首候選人的政綱，對房屋問題的政策，可謂了無新意，相信難紓港人「捱貴租、供貴樓」之苦。筆者將會一連幾天探討這問題。

本欄一直主張政府要興建一些「只租不賣」的優質公營房屋，以解決市民長遠的居住問題。不過，港人「要置業、擁有物業」的觀念根深柢固，要市民短期內學新加坡或德國社會「只租不買」，可能就像已有飯吃的人勸多天沒飯到肚的人再多捱一、兩餐肚餓般不切實際—現在稍有經濟能力的港人都認為非做業主不可。

事實上，今時大部分市民都希望一個「安居」之所，尤其認為要置業，才可安居，才可樂業，另一方面還要盡量減少房屋供款的支出，讓他們在生活其他方面的質素有所提升，同時，供款人也不至被層樓「綁死」，一世做「樓奴」，而得以有社會流動（social mobility），尤其是向上流動的可能。此外，既有自置居所，到他們退休時，最少也可有棲身之所。

今時樓價高企，即使二手居屋呎價也將破萬元。以將軍澳寶盈花園為例，一個484呎未補地價單位就以478萬元成交，呎價9,876元。478萬元單位，7成按揭，貸款334.6萬元。先不說首期那百多萬，業主如何艱辛儲來，假設還款期為20年，利率2.8％，每月還款額也要18,224元，若以居屋白表申請者的入息︰2-9人家庭5.2萬元；1人家庭2.6萬元為標準，這分別佔去業戶收入35％及70％。但若政府能推出單以建築成本定價的優質公營房屋，假設成本呎價是5,000元，500呎單位售250萬元，按揭成數、供款期、利率同上，供款僅9,531元，分別僅佔以上兩類家庭收入的18.3％及36.7％。

這可對照出，今時質素相若的房屋，在市場與新建議優質公營房屋的價格差距，必須留意的是，今時樓價或供款開支，對準業主和業主所造成巨大的生活壓力，包括社會（向上）流動及因居住而導致的種種困擾。

政府曾以八萬五政策遏抑樓市，間接造成經濟災難，在今天約有三分之二業主已完成按揭供款的情況下，樓價要在現水平凍結下來，而讓市民的購買力逐步在未來10年以至20年趕上來，才較明智。面對人口老化的社會，供樓開支若最多只佔家庭收入的20％，才可減輕市民供樓的負擔，日後才可有餘錢，讓他們有機會自給自足，過一些有尊嚴的退休生活。

今天有能力的市民普遍抱「非做業主不可」的心態，故在私樓市場外，政府有需要推出政策，製造另一個與市民工資掛鈎的市場，這想法不妨考慮。（「起到樓做特首」系列四之一）。

（本欄逢周一至五刊登）