安老按揭知多啲

上星期我寫過一篇題為《一層樓一份保單退休無憂？》的文章，有不少讀者都對按揭證券公司這個「安老按揭」或稱「逆按揭」的退休方案很感興趣，想我再深入講解一下，尤其是收費方面。

姊妹們，根據「安老按揭計劃」，只要妳有一個已供滿的自住物業抵押給銀行（優化措施下，可以加一個非自住物業），便可以按月收取年金（等於向銀行貸款），最終以物業償還。

這個計劃的最大特色是，幾乎所有費用，包括按揭保險費和銀行的利息，都不用償還，可以累積在總貸款額內。當安老按揭終止，或借款人百年歸老後，遺產繼承人有優先權將先人所「借」的年金一筆過償還。如不，銀行便會出售該物業，以清還安老按揭的貸款。如果款項不足以抵償貸款金額，便會由按揭證券公司承擔，但如果有餘款，便會歸還給借款人或承繼人。

支取年期愈短 年金愈高

「安老按揭計劃」主要讓55歲以上，持有有效香港身份證者申請，過去貸款人只限兩人，現在容許三人（必須以長命契方式持有），但樓齡必須在50年以下，而物業價值會以1,500萬為上限（800萬或以下物業，年金計算可以100％的物業估值，超過800萬的物業，計算年金的金額會有折讓）。借款人可以選擇10年、15年、20年，又或者終身領取每月年金。如果二人申請，計算年金時便會以年輕者為依歸，但所得金額會較單人申請少。

明顯地，如果年紀愈大，選擇支取年金的年期愈短，每月收取的年金愈高；相反，如果年紀愈輕，又選擇終身收取年金，每月收到的年金便愈少。

以下我可以給大家一些數字參考，讓姊妹們對於可收取的年金數目和有關費用有一個概念。

如果妳和配偶有一個價值300萬的物業，而妳和配偶現時均60歲，以兩人名義申請，並選擇收取20年年金。那麼，每月便可收取6,300元，即總共提取151.2萬元；如果終身支取（終身者是指100歲），則每月可收取5,400元。如果真的長命百歲，總共會支取259.2萬元。作為妳三分之一的退休金來源，這已算不錯了（我曾經建議三合一的退休方案）！

需繳按揭保費 貸款利息

至於費用方面，最主要有兩個，一個是按揭保費，另一個則是貸款利息。先說按揭保費，該保費其實由兩部分組成，一是基本按揭保費，二是每月按揭保費。基本按揭保費分7期攤還，由第4至第10年支付。計算方法是物業價值的0.28％，以300萬的物業值計，全期保費是5.88萬元。

至於每月按揭保費，則根據貸款額的總結欠計算，年利率為1.25％。再以300萬的樓價計，如果年金支取期是20年，這部分利息約為20.47萬元。至於銀行利息方面，現時根據按揭證券公司的規定，是收取最優惠貸款利率-2.5％計算，即2.75％。如果是20年的年金期，累積的貸款利息約50萬元。換句話說，總支出會是70萬元左右。

但如果選擇終身支取，而姊妹們又比較長命的話，費用會增加不少。不過，所有這些費用都可以累積在總貸款額之中，到最後才計數。

以上述的300萬物業價值為例，如果終身支取年金，而又真的長命百歲，基本按揭保費不變，仍是5.88萬元。但每月按揭保費則為76.8萬元左右；而貸款利息則是212萬元左右，總支出變成接近300萬元。不過，以上計算是假設支取至100歲，如果中途已經過身，則利息和保費支出會少一點的。

除此之外，還有少許律師等等支出，但金額較細。大家如果有興趣多了解，可以瀏覽按揭證券公司的網頁：www.hkmc.com.hk。

tong_lydia223@yahoo.com.au