2017 妳想樓市升定跌？

上日提到，過去10年，港股的表現令人頗失望，無法從2008年的股災中恢復過來，以恒生指數去年收市的22002點計，仍然比2007年的大牛市跌了三成二！

我對2017年港股的期望是繼續加強上升動力，但又不希望它會急升，最好就是溫和上升一至兩成，因為一切的金融災難都是因為升得急，而升得急，背後的原因一般都是過度槓桿或借貸！

除了股市之外，跟我們最貼身的另一個「投資」工具，當然是樓市了（在此我針對的是住宅樓市）！我在投資二字之上加上引號，因為住宅物業除了是投資工具外，本身也是民生的必需品，有很大的實用價值。

正因如此，它的升跌，對香港人的影響就更大。我翻看這兩年的樓市走勢發現，原來2015年時是先升後跌，但到了去年，則是先跌後回升，而且愈升愈有，即使政府出到勁辣的招數（劃一雙倍印花稅的稅率為15％），以及「息魔」已經愈走愈近，也未能完全遏止樓價的升勢。

倘急促調整 牽連行業甚廣

到了2017年，姊妹們，妳到底想樓市升定跌呢？這個問題的答案似乎很明顯，那就是，已經「上車」的姊妹們，當然是想樓市升吧！至於未「上車」的姊妹們，當然希望樓市下跌，而且愈跌得多愈好吧！

在此，我想先申報一下利益，我已經上了車，理論上，我是希望樓市上升的。但從客觀地看，我也不想樓市再升下去，當然，我也不是想樓市大跌的，因為樓市牽連着很大的一個經濟鏈，可以帶動很多相關行業，例如裝修、傢俬、物業管理，以至零售消費等等，影響可謂相當深遠。

2017年，主宰着樓市升跌的三大因素，到底有多大機會出現變化呢？我所謂的三大因素，就是供應、息口和需求。我所指的需求是內地的需求，因為過去幾年，香港樓市急升的其中一個原因是多了內地人來港買樓的需求。

先談需求，自從政府連環出招之後，內地人來港買樓的需求，以及香港人對住宅物業的投資需求，相信在一定程度上已經遏抑下來，因為買樓的成本實在高了很多。

至於供應，2017年相信仍不會大增，但整體供應是會溫和增長的，某程度上改變求過於供的局面。

至於另一個重要因素就是息口。美國過去一年（由2015年12月至去年12月）總共加了兩次息，幅度合計是半厘，但由於香港的銀根仍然寬鬆，所以到目前為止仍未跟隨（港元跟美元掛鈎，長遠來說，息口走勢是要跟隨美國的，否則就會吸引投機者套息）。

不過，自從特朗普當選美國總統後，市場已經預計，美國今年的加息步伐會加快，最新估計是，美國今年有機會加息三次，每次四分一厘，即是至少加息四分三厘。如是的話，香港今年好大機會也會加息了！

若大幅加息 殺傷力料較大

加息對樓市的影響顯而易見，那就是供樓者的負擔會增加，這對樓市會有一定降溫作用的。年輕的姊妹或許未見過香港的存款利息超過5厘，甚至更高，以及按揭貸款利息超過20厘的「大時代」，以為低息是理所當然，其實，如大幅加息的話，對樓市的殺傷力是可以很大的。

去年初，我對樓市的期望（也算預測吧）是在高位徘徊，直到2017，甚至2018年才會明顯回落的，大致上，我會保持這願望，但總的來說，我也不想樓價大跌！在此衷心祝願，有實際需要的年輕姊妹，能夠順利「上車」！

（本欄逢周一、三、五刊登）

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