姊妹們,正如上日提到,自從特朗普當選美國總統後,美國的長債孳息已悄悄地升了接近四分三厘,由此可證明,特朗普才是真正的「息魔」。
隨着經濟逐漸復甦,美國一直想結束極端的低息環境,但兩年來,聯儲局只能摸着石頭過河,去年象徵式地加了四分一厘息,算是啟動了今次加息周期。但今年以來,外圍環境複雜多變,令聯儲局一直採取觀望態度,遲遲不敢加息(傳聞特朗普不滿聯儲局未能盡快令到利率正常化)。
實行聯匯 港息口不能偏離太遠
在美國大選前,市場估計,今年12月聯儲局公開市場委員會最後一次議息會議,應可加一次息,幅度應是四分一厘!但當時有人估計,萬一特朗普當選,聯儲局可能基於經濟前景不明朗而再暫緩加息,但這似乎不是特朗普希望見到的。
結果,特朗普真的當選了,市場開始相信,特朗普會採取擴張性的經濟政策,最終一定會刺激通脹上升,而息口也會很快回復正常,因此便率先拋售債券,令到債券的孳息率急升(大量拋售債券,令到債券價格下跌,孳息便上升)。
香港實施聯繫滙率制度,理論上,息率要跟隨美國,當然,實際上未必每次都跟足,但步伐和方向是不能偏離太遠。換言之,過去幾年,香港的加息呼號,就像「狼來了」一樣,每次都是落空而回,但今次這隻「息狼」真的要來了!
香港樓市持續攀升,其中一個主要原因就是利息超低,很多投資者手上的資金都沒出路,最「安全」的做法就是用來買樓,因此,政府的數字顯示,寧願繳付雙倍印花稅也要多買一層樓投資的個案,在今年9和10月急增至2,000多宗(年初時只有幾百至千多宗),因此,政府也被迫再「加辣」,將雙倍印花稅率劃一至15%!
姊妹們,享受了近6年的低息周期,是不是已對低息環境感到有點理所當然?我奉勸各位,千萬不要有這樣的想法,因為利息是一個周期,只不過這次的低息周期比過去長很多而已。
但就算明年開始加息,還有至少兩至三年(假設每年加四次,每次四分一厘)才會對供樓人士有實質影響,但其實,每次加息都會增加大家的供樓負擔。因此,大家現時應開始為自己做壓力測試,了解一下按揭利率每上升1厘,對自己的影響。
每加1厘 供樓負擔增近2000元
怎樣做壓力測試?今時要做這測試很簡單,因為很多銀行網頁都有提供按揭還款表,又或者下載一些Apps就可以計到。
我在此給大家一個例子。假設妳的貸款額是300萬,還款期25年,現在的按揭利率是2.15厘,每月供款就是15,092元;如加息1厘,利率升至3.15厘,每月供款就要升至16,872元;如再加息1厘,利率升至4.15厘,每月供款就要再升至18,765元;如再加息1厘,利率升至5.15厘,每月供款就要再升至20,768元。
即是說,按揭利率每加息1厘,妳的供款負擔便會增加1,800-2,000元。如果合共加3厘,妳的總負擔便會增加5,676元,妳會有壓力嗎?
(本欄逢周一、三、五刊登)
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撰文:
唐德玲
作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心