昨日提到，姊妹Peggy早前聽到按揭證券公司和銀行合作提供安老按揭計劃時，她也躍躍欲試，並向接受安老按揭的銀行查詢過一些資料。我想首先交代一下何謂安老按揭計劃，讓那些不認識這計劃的讀者有點背景資料。
所謂安老按揭，即俗稱的「逆按揭」計劃，其實是將妳現時已供滿的自住物業抵押給銀行，銀行便借錢給妳，妳可選擇一筆過貸款（只作特定用途，如償還抵押物業的按揭，又或者治病等，而最高貸款額只為按揭年金現值的九成），也可收取定期或終身的年金，也可兩者兼備。最重要是，當成功申請安老按揭後，妳可繼續在該單位居住，直至百年歸老為止。
這項計劃主要供55歲以上人士申請，但用作抵押的物業，樓齡必須在50年以下，而用以計算年金金額或一筆過貸款金額的物業價值，會以1,500萬元為上限。借款人可選擇10年、15年、20年，又或終身支取年金。
年紀愈大 每月收取年金愈多
申請人年紀愈大，選擇支取年金的年期愈短，每月收取的年金就愈多；相反，年紀愈輕，又選擇終身收取年金，每月收到的年金便愈少。
如物業是聯名持有，也可兩位同時申請（最多可三位同時申請，但必須以長命契方式持有），但兩位申請所得的年金會略少於單人申請（三人申請又少於二人申請），而計算年歲時，會以年紀較輕或最輕一位為準。
早前按揭證券公司還公布一些優化計劃，容許申請人以多一個物業作抵押，只要該物業是由他/她的子女居住，及接受已供滿的人壽保單作為另一種抵押品，以增加貸款人所得的年金金額。以現時的息率水平計算，假設申請人現時60歲，選擇支取10年年金，那麼，每100萬的樓價，每月便可支取3,700元年金；如果終身支取，則每月可支取2,000元。如果物業的市值是300萬，就將上述數字直接乘3便可以。
如申請人已70歲，並選擇支取10年年金，那每100萬的樓價，每月便可支取5,100元；如終身支取，每月也可支取3,100元！
這個計劃的最大特色是，幾乎所有費用，包括按揭保險費和銀行利息，都不用償還，可累積在總貸款額內。當安老按揭終止，或借款人百年歸老後，遺產繼承人有優先權將先人所借的貸款一筆過償還。
如不，銀行便會出售該物業，以清還所有貸款。如果款項不足以抵償，便會由按揭證券公司承擔，但如果有餘款，便會歸還給借款人或承繼人。
至於費用，主要有兩個，一個是按揭保費，另一個則是貸款利息。按揭保費由兩部分組成，一是基本按揭保費，二是每月按揭保費。基本按揭保費分7期攤還，由第4至第10年支付。計算方法是物業價值的0.28％，以300萬的物業值計，全期保費是5.88萬元。
兩大費用 按揭保費及貸款利息
關於每月按揭保費，則根據貸款額的總結欠計算，年利率為1.25％。再以300萬的樓價計，如果年金支取期20年，這部分利息約為20.47萬元。
而銀行利息，現時根據按揭證券公司規定，收取最優惠貸款利率-2.5％，即2.75％。如是20年的年金期，累積的貸款利息約50萬元。即是，總支出會是70萬元左右。但銀行的利息是浮動的，如加息，貸款利息會增加。但如選擇終身支取，而申請人又比較長命，費用會增加不少。不過，所有這些費用都可累積在總貸款額中，到最後才「找數」。
但當Peggy拿了銀行給予的所有資料，包括有關費用後，安老按揭又有點保留了！（待續）
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撰文:
唐德玲
作者從事理財策劃工作逾十年，並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心