本港日前經歷世紀暴雨,不少人家中飽受漏水問題困擾。當家中出現滲水問題時,住戶通常對於追討賠償一事感到煩惱。有資深驗樓師指出,在處理樓宇滲水問題前,住戶先要找出滲水成因及分清源頭,以便日後追究責任。
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資深驗樓師兼香港公正行技術總監賴達明賴達明指出,物業單位出現滲水問題,一般會由「引致滲水成因所屬源頭的業主」負責,而滲水成因主要有5個,包括供水管滲水、排水管滲水、防水層滲水、外牆部分滲水、及溫差凝結水。
5大滲水問題成因
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供水管滲水:供應淡水或咸水的外露喉管(明喉)或隱藏喉管(暗喉),包括供應冷熱食用水、沖廁用水、消防用水的供水喉管。
排水管滲水:外露(明喉)或隱藏(暗喉)的糞水管、污水管、雨水管;包括安裝在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸等位置的排水喉管。
防水層滲水:以防水物料鋪設於飾面層及結構層之間的防水層;位置包括:浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸、地庫、梯槽等。
外牆部分滲水:各種不同設計及飾面的混凝土外牆、玻璃幕牆、磚牆;包括外牆結構、窗戶、窗簷、冷氣機簷台、伸出物、渠管夾口、通風口、排氣口等。
溫差凝結水(俗稱冷凝水):冷凝水一般是因為異常低溫設施,例如:冷氣機、雪櫃、凍倉、製冷系統等,因欠缺鋪設足夠隔溫保護或隔溫保護失效,與周邊環境形成溫差,造成水蒸氣凝結。
分清公用及私用部分
賴達明指出滲水源頭可分成兩大類——「公用部份」及「私用部分」,兩者追究的對象各有不同,
- 公用部分:若屬於大廈業主共同享用(Common Use)的地方出現滲水情況,將由業主立案法團及物業管理公司負責。
- 私用部分:若是個別單位或是業主獨有享用 (Exclusive Use) 的地方出現滲水情況,將有業主自行負責維修事宜及賠償費用。
他指如想清晰及準確界定「私用部分」及「公用部分」,一般可查核政府土地註冊處的註冊業權圖則及屋苑/大廈公契。由於物業管理公司負責執行公契的一般管理,故亦可向物業管理公司查詢。
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撰文:黃堯姿
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2023-09-14
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