樓價跌 但不宜看得太淡

政府和金管局分別於2009和2010年推出按揭保險和稅務相關的樓市管理措施（一般稱稅務相關的措施為辣招或逆周期管理措施），很大程度上遏抑了當時的樓市炒風，但卻無助樓價回落。

市場一直想政府盡快「減辣」或「撤辣」，但在樓價上升時減或撤，本身有違政府出招管理需求的原意，更甚者會推波助瀾，進一步推高樓價。

但當樓價回落時減或撤，又會引發置業者入市。由於大部分都會承造按揭，萬一樓價進一步下跌，會令上車客變成負資產，間接令銀行資產質素下降，最終導致銀行體系不穩。

因此，餘下來，政府要減辣或撤辣，只有在樓市相對平穩的時期，或稱轉角市時實行。過去幾年的疫情，加上移民潮和加息的影響，樓價從高位回落一成多。市場已有呼聲要求政府減辣，但正如我在上文所指，跌市時減辣會有風險。

寬按揭成數 未必是減辣前奏

但今年以來，樓價終於有少許反彈，造就一個相對平穩的樓市。於是，金管局連同按揭證券公司終於在上周出招，將1,500萬元或以下的住宅按揭成數，由5成或6成，劃一調高至7成，連同按揭保險，最高可按8成至9成；而1,500萬元至3,000萬元的住宅，就由5成增至6成，連同按揭保險，最高可按7成至8成。

聽到這個消息後，我的姊妹Carol就和我聯絡，與我談到樓市前景的問題，因為她手上有兩個投資物業，一直想放了其中一間，但遲遲都未出手，最大原因當然是她看淡樓市。

「妳看政府這次放寬按揭成數，是否撤辣的前奏？」

「今次政府或金管局的措施，我認為只是微調，而且財爺陳茂波早前已經預告了，主要是協助首次置業者較容易上車，未必是一連串措施的前奏呢！我認為，政府也是摸着石頭過河，如果樓價繼續上升，相信很難會減辣或者撤辣；萬一樓價繼續下行，也不一定可以馬上減辣或撤辣，因為這樣做會影響銀行體系的穩定。」我向Carol分析說。

「但政府在這個時候放寬按揭成數，如果按照妳的分析，即是樓價會趨向平穩，不會大升或大跌？但我自己就看淡樓市，因為我身邊很多朋友都已經移民，有些在移民前想放的物業，也因為樓價跌了，一直放不出。」

「明白，移民是其中一個導致近年樓價下跌的原因，但還有其他因素的，包括加息和整體經濟情況。如果妳問我對樓市前景的看法，我會這樣答妳：樓價或者仍有調整壓力，但不要看得太淡。」

「咦，原來妳是樓市的好友？」

招才計劃 年初至今吸10萬人

「我不是好友，只是實事求是。妳剛才說，移民潮導致樓價下跌，有些人移了民，手上的物業仍未能賣出，但我想提醒妳，雖然香港走了一批人，但政府透過種種招才計劃，年初至今已經合共『搶』了10萬人，比預期的每年3.5萬超出兩倍。」

「啊，我明白妳的意思，即是走了一大批人，但未來又會增加一大批人，對樓市會有支持？」

「是的，雖然10萬人不一定等於10萬個家庭，但同樣對居住有需求，妳手上的是投資物業，地點又不錯，未來應該有租務需求！再長遠一點看，如果他們選擇以香港為家，對於置業同樣是有很大需求呢！」

「啊，一言驚醒夢中人，我應該繼續放租，觀望樓價變化，然後才行動？」

「這個妳自己決定吧！」

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（本欄逢周一、三、五刊登）