給上車姊妹的溫馨提示

姊妺們，連續兩次提到，第5波新冠疫情再遇上移民潮，樓價有沒有機會回落。這還不止，美國即將啟動加息周期，如果加息不似預期（這當然是指加息幅度和速度都比早前預期大和快），樓市又有沒有機會不只回落，而是大跌呢？

綜合來說，我不相信香港的樓價會大跌，但短期的成交明顯已放緩，如果以上的幾座「大山」短期內都不能移去的話，樓價有機會反覆向下，但仍然不要期望幅度會很大。

但從另一個角度，對於未上車的年輕姊妹來說，今年又確實可能是較易上車的一年，因此，大家如果有實際需要，就應該把握機會了。

應考慮能否應付加息

不過，我必須在此作一些溫馨提示。過去10多年，香港都處於低息周期，我擔心姊妹們太習慣於現在的低息環境，以為低息是理所當然，在買樓時沒有考慮到，萬一加息時，自己的供樓能力會否受到影響。

事實上，按揭利率或者近年常用的HIBOR（銀行同業拆息）計息，未來都有機會上調，問題只是幅度多少。因此，我建議準備在短期內上車的姊妹，為自己做一些壓力測試。假設按揭利率上調3%，自己還可以應付嗎？

因為如果貸款額300萬元，還款期20年，每加1%的利息，便會增加1,500元左右的供款。如果合共加3%，每月的供款便會增加4,500元，這不是一個小數目！

年輕的姊妹們也許不清楚，97至98年時香港的樓價大跌，很大程度是因為很多置業者的實力不足，用廣東話的說法最貼切，那就是「監硬」上車（當然，更多是「監硬」入市炒樓），很多人每月供樓的錢佔他們收入一個很高的百分比，有些接近7成（因為當時利息高），所以，當樓價一跌，他們變成負資產時，便被迫拋售手上的物業，導致骨牌效應，這樣樓價才會大跌。

正如早前我在本欄指出，真正影響樓市後向的，其實是很多有實力投資者的取態。在息口低的年代，他們將大量資金投向樓市，有的買樓收租，有的善價而沽，就算樓價下跌2至3成，對他們也沒有實質影響，因為他們大多數物業都沒有按揭，就算有，他們也有能力應付加息後的供款負擔。

買樓後支出一闊三大

這兩日我翻看一些舊資料時，看到幾年前一家金融機構做了一項調查，訪問了千多名男女，其中43%表示，買樓是他們最想實現的人生目標，當中受訪的單身女性中，更有44%以買樓作為自己的人生目標，比起選擇結婚（23%）的高很多，反映現今女性無論職業和收入都更有保障，所以都渴望擁有自己的安樂窩，顯示磚頭比男人更有保障！

以買樓作為自己最重要的人生目標，當然沒有問題，我在本欄也鼓勵過姊姊們，有機會就要爭取上車，哪怕第一個物業不是妳最喜歡的，因為一生人總會轉換幾次物業。但重要的是，妳要有能力才上車。我指的能力，就是當息口一旦回升，妳也有能力應付！

而且，買樓之後，也不是單單供樓一項負擔，其實是一闊三大的，妳還有差餉地租、管理費和家居保險等等。再者，如果造了按揭，即是有了負債，便要買一份按揭保險，以防萬一自己有任何不測，也不會連累家人。加起來，每個月便要再多至少2,000元支出呢！

姊妹們，一定要計清楚呢！

tong_lydia223@yahoo.com.au

（本欄逢周一、三、五刊登）