原來真的沒有「新冠」樓價

姊妹們，兩年前大概這個時候，第一波新冠疫情爆發，我在本欄寫過一篇題為《沙士樓價Vs新冠肺炎樓價》的文章。大意是，上一次大型傳染病爆發，就是2003年的沙士，當時的樓價比高峰期急挫5至6成。

這段期間的樓價，可說是過去十多年本港樓價最低迷的一段時期。如果大家敢在當時買樓，現在已可賺到4至5倍利潤。

無他，當年爆發的沙士，是香港首次大規模疫症，而沙士又是全新病毒，到底會否受控、能否治癒，又或者樓價要跌到何時才見底，當時誰也說不準。

但要注意的是，沙士時期的樓價也不是一下子跌幾成，某程度上，只是延續1998年亞洲金融風暴後的樓價跌幅。用通俗的說法是，在已經大跌的樓價上再踩一腳而已。

沙士時炒家持貨力低

兩年前爆發第一波新冠疫情時，有人擔心樓價可能會大跌（未上車的年輕人可能渴望樓價大跌？），但我當時指出，沙士時和兩年前的樓市，已經有很多不同的地方，要樓價大跌，似乎不太可能。即是說，想有所謂的「新冠樓價」，似乎不太可能。

首先，二手供應方面，1997年前的樓市炒風熾熱，很多「業餘」炒家入了市，他們並沒有持貨能力，當樓價跌少許，便被迫沽售，因而觸發骨牌效應。2003年爆發沙士疫情，令最後一批有實力的炒家盤也迫了出來。因此，樓價可以比高峰期下跌5至6成。

另外，過去幾年，政府推出一連串「辣招」來調控需求，但同一時間也調控了供應，短綫買賣物業要付很高的印花稅，多買一個物業來投資又要付額外印花稅，外國人來買香港樓去投資也要付額外印花稅。

所以，現在持有物業的，主要是用家，或者是有實力的投資者。他們持有物業，要不就是自住，要不就是長綫收租。如果市場上大部分都是用家和有實力的投資者，誰會願意劈價幾成去賣樓？沒有太多人這樣做，市場上的二手供應便不會太多！當然，息口低企也造就更多有實力的投資者入市，買樓收租總好過放錢在銀行吧！

其次，一手供應方面，過去幾年賣地計劃可供興建的單位減少（未來也會側重公營房屋，可以預期，未來私人樓宇的供應也不會大增），加上過去兩年受疫情影響施工進度，整體的一手供應也逐步減少。所以，綜合兩方面來說，即使有疫情，樓價也不可能大跌！

2020年樓價僅跌0.5%

結果，2020年的樓價只是微跌0.5%。到了去年，由於有半年左右的疫情都是受控的，樓價便馬上回升3.6%。因此，我相信，即使現在爆發第5波疫情，樓價都不會大跌，最多只是微調。

不過，早前我跟一位即將移民的姊妹Mavis談起樓市的問題，她感到現在賣樓似乎必定要減一些價，否則未必容易脫手，因此，她的看法是，當第5波疫情遇上移民潮的時候，樓價應該有機會調整了。

到底情況是否如Mavis所說，下次再續。

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