【置業攻略】同一實呎單位可用空間有高低？教你破解實用面積迷思

經過地產代理公司時，你會留意實用面積抑或建築面積？建築面積未有劃一及清晰的標準，有時垃圾房、電梯大堂等分攤面積也會被計算在內；實用面積是在2013年《一手住宅物業銷售條例》（https://www.srpa.gov.hk/tc/ordinance.html）中指明定義。雖然條例列明了實用面積的定義，但仍未確實代表單位實際可用的面積。以下為大家解構5個實用面積迷思！

1. 牆身要計入實用面積

實用面積是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，即是說單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算。如果圍封單位的牆身間開了兩個單位，該牆身就由兩個單位平分。所以想要單位更實用，主力牆愈少愈好，如果能和相鄰單位攤分就更佳，因為主力牆無法拆除，無法釋放可用空間，而拆除非主力牆，例如打通睡房、梗廚改裝成開放式廚房，可以增加可用空間，令單位感覺更寬敞。

2.「實用面積」與「內籠面積」

比實用面積更「實際」的是「內籠面積」（Carpet Area，又稱地毯面積），即不計算全屋牆身的面積，也就是單位內可用的地面面積，樓書或代理資料均不會列出，需要實際度尺得出。要留意一點，有些人會偏好訂造家具，用盡單位牆身，如果按樓書的呎吋訂造，有機會出現誤差。原因在於樓書的樓面平面圖，顯示的尺寸並不會把牆身批盪和裝修物料的厚度計算在內，故與親身在單位用電子尺量度有出入，牆身批盪的厚度可以帶來約1、2cm的誤差。

3. 樓層愈高單位「內籠面積」愈多

睇樓時，同一座大廈的同一單位實用面積相同，但高層單位相較低層單位感覺更大，原因與第一點提到，牆身計算在實用面積內有密切的關係。因為大廈的下層結構要更具承重力，低層牆身會較厚，而建築師一般會在十數層開始縮減牆身厚度，稱為「縮結構」，其後每十多層再縮一次，假設一幅30層的住宅，主力牆可能有3、4種厚度，如果是近年新盤樓高6、70層，「縮結構」的情況會更明顯。以日出康城LP10為例，第一座2樓B室主人房的主力牆的厚度為400，比42樓同一單位的275厚。因此原則上樓層愈高，「內籠面積」亦愈高，隨時可相差逾十呎，值十幾廿萬。

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▲高層和低層同一單位比較，明顯牆身厚度有不少分別。

4.「雙露台」奇則

近年有部份市區新盤迷你單位實用面積只有200多平方呎，卻設有「雙露台」——露台和工作平台。以大角咀奧柏．御峯G室為例，單位實用面積274平方呎，其中露台佔22平方呎，工作平台佔16平方呎，佔整體面積約14%。在用戶的角度，這兩個呎數細的露台和工作平台用途不大，但在發展商的角度，根據2011年建築作業備考規定，每伙住宅單位的露台獲豁免的面積為10.7平方呎，或佔實用面積的2.5%（以較大者為準），上限為32.3平方呎；工作平台獲豁免的面積最多為8.1平方呎。所以就會出現這一類俗稱「殭屍露台」的設計。

5. 高樓底增加可用空間

近年不少設計師也愛用組合傢俱製造出閣樓效果，增加室內的可用空間，但並非所有樓底也適合，起碼要有逾10呎（3米）高樓底才可以有一個較合理的設計，例如坐在「閣樓」亦不會碰到天花。值得留意的是在單位內搭建永久性的樓板，興建閣樓屬於結構性建築，需要向政府遞交申請之後才可改建，否則即屬僭建。所以，閣樓效果只能透過組合櫃、床架等傢俱製作。如果有意選擇這一類傢俱增加室內空間，可以親身到單位視察樓底高度，至於新盤，因為不少示範單位設在商廈，未必能反映真實樓底高度，所以要以樓書資料作實。

編輯：劉麗麗

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