【置業攻略】上車要留意樓齡 邊啲大型屋苑踏入40年大限？

大型屋苑普遍配套完善，而且抗跌力較單幢樓高，一向是不少人的上車之選，但樓齡或分分鐘影響單位日後的市場價值，故上車前應要留神。2021年踏入40年的大型屋苑包括：沙田第一城、沙田中心、淘大花園和荃灣中心。

作為熱門上車盤，以上4大屋苑以提供中小單位為主，買入時樓齡40年問題可能不大，甚至有些優點。以沙田第一城為例，它成為繼美孚新邨及太古城後，第3個踏入40年的十大屋苑，既是經典上車盤，也是投資放租熱門之選，提供過萬個單位，自設商場，多間連鎖食肆及商舖林立，配套充足。

此外，舊屋苑開則通常四正和較人性化，不像新盤有時出現奇則，所以間隔和空間亦較為實用。雖說愈舊的樓需要維修的地方愈多，但以上屋苑於樓齡30多年左右已完成大維修，買家唔使怕一上車就要夾一大筆錢。而且沙田第一城更會每月收取約100港元作維修基金，即使日後屋苑再進行大修葺，業主都不必額外支付維修費。

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▲荃灣中心是不少上車客的心水之一，雖離地鐵站不算近，但樓價相宜，約莫四百餘萬便可上車。

然而，上車盤通常以細單位為主，很多家庭日後或須換樓，屆時樓齡高的問題便會浮現，影響單位的市場價值：

1. 難以做長按揭年期

銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，即以70或75減樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。如住10年後賣樓，下一手買家買50年樓，就難以做長年期，尤其現在市場以首置客為主，基本上都希望拖長供樓（平均27-28年）。

2. 難出貨

人會老化，物業也一樣，樓齡愈高，吸引力隨之下降乃定律。若該大型屋苑管理得宜，跌的速度相應會較慢；40年後的單幢或小型屋苑，成交較少，愈舊就愈難脫手。

3. 難做逆按揭

若打算申請逆按揭，物業樓齡不宜超過50年，因若物業超齡，相關機構會按個別情況及驗樓報告作考慮，申請有機會不獲批。

編輯：梁銚玶

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